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稅稅唸學堂／市地重劃分回地沒補錢 賣地時卻被課房地合一稅680萬 關鍵在這行字
2025/12/24 16:17:20
經濟日報 記者徐碧華／台北報導
陳老先生（化名）五十年前買了高雄左營三筆土地，102年參與市地重劃，108年拿到分回土地，直到113年，老先生覺得價格不錯，出手賣給建商，賣了4億多元。其中有一塊地，售價約4,000萬元，土地代書幫忙申報了房地合一稅，稅金680萬元，因為重劃會註記：這近十分之一的持分是「以繳納差額地價取得」。
陳老先生聽了代書的話，主動申報房地合一稅，但他愈想愈不對，他向國稅局申請復查時說：「分回地完成過戶時，我沒有繳任何一毛錢，怎麼會是繳款取得？你們弄錯了。」但復查被駁回。
重劃會這行字 他得繳稅680萬
這是高雄國稅局的案例，官員說：「102年簽約參加市地重劃時，還沒有房地合一稅，他們也沒有料到後來會有這筆稅跑出來。」國稅局的課稅很單純，必須有依據，依據就是重劃會報給高雄市政府的土地分配結果。
納稅人怎麼辦？官員指出，如果能更正重劃會的土地分配結果，不是「以繳納差額地價取得」，國稅局會把680萬元退稅給納稅人。
案子在復查中，陳老先生過世，繼承人們沒有繼續打行政救濟。因為老先生4億多的定存要到期了，不結案會影響遺產稅進度，錢動不了。
之後，高雄國稅局轉而對繼承人開單，開徵房地合一稅，並且同意將680萬元列為老先生的未償稅捐，作為遺產的減項。這一切是怎麼算的？
繳納差額地價為取得成本 108年為取得時點
先說房地合一稅。官員說：「是代書來申報的。還好有找代書，老先生壓根兒不知有房地合一稅。」這樣的案件因為土地分配會報備給市府，是一定會被查到的。如果沒有申報被查到，第一次被裁罰，罰0.5倍，罰款也要300多萬元。
老先生拿去參與市地重劃的土地是59年8月買的，102年簽約，108年分回土地完成所有權移轉登記。官員說：「老先生分回的地是一整塊完整的地，賣地是一次整塊賣。」
這一整塊分回地登記取得是108年，國稅局把它區分成兩塊，大的一塊是陳老先生拿原有土地參與重劃換回來的，它的取得日追溯到原取得土地日（即59年），不屬於房地合一稅課稅範圍。
另一小塊，占近十分之一，被重劃會記載為「以繳納差額地價取得」，意思是在108年由陳老先生出錢取得。取得日是108年。在105年以後取得，要課房地合一稅。
按比例分，這一小塊地售價是4,000萬元。取得成本是「差額地價」，重劃會記載為600萬元，官員以整數陳述。土地漲價總數額和仲介費不多。持有期間剛好超過五年，適用稅率20%。
國稅局算給你看
簡單計算，（4000萬售價-600萬取得成本）×20%稅率＝680萬元房地合一稅
拿到分回地 小心「以繳納差額地價取得」字眼
陳老先生不是這個重劃案被課房地合一稅的第一個案例。官員指出，有一些人早在108年拿到分回地後就賣給建商，也有被課稅幾十萬的。老先生是晚了幾年才賣，「地價漲了，賣得高價，稅額到六、七百萬。」
有人意識到問題，在集合地主們和重劃會打民事訴訟。
這是個私人辦的市地重劃，老先生以為他交出去這麼多地、分回來這麼多地，可以「兩清」。雖然市地重劃案拖很久，但因為地價上漲，分回地也到手，老先生對結果是滿意的。
但兩清卻未必。官員指出，早期的契約並不是那麼完善，例如老先生和重劃會的契約並沒有「互不找補」的條款，老先生所說的「沒有補錢、不用補錢」，有可能只是重劃會還沒有向老先生請求而已，請求權長達15年，還沒有到期。
如果重劃會屆期沒有請求，有可能涉及重劃會贈與，這約600萬元的差額地價會變成是老先生的個人所得，要計入個人綜所稅。
差額地價600萬報「未償債務」被刪除
贈與的事還早，遺產稅先碰到了。陳老先生在復查期間過世。復查駁回後，繼承人並沒有提起訴願，於是國稅局開單，官員說，開給代繳義務人，也就是老先生的繼承人要來繳這筆稅金。
官員說，這680萬元變成是老先生的「未償稅捐」，可以報為遺產的減項。繼承人要求差額地價600萬部分報為「未償債務」，國稅局沒有同意，因為重劃會並沒有請求，「如果繼承人將來繳了差額地價，可再來申請更正退稅。」
因為賣地拿到4億多價金，陳老先生有好幾億的現金，遺產稅算下來要幾千萬元。
繼承人們急著要結案，也因為陳老先生的好幾億元的定存快到期了，一旦轉為活存，一個月就損失幾十萬利息。繼承人們不想讓資金閒置。這是不繼續打行政救濟的理由之一。
另外，官員指出，只要重劃會沒有更正報備市府的資料，行政救濟是不會成功的。於是，繼承人的目標轉向重劃會。
