首页 ＞ 最新消息 > 遗产税 &赠与税 > 税税念学堂／市地重划分回地没补钱 卖地时却被课房地合一税680万 关键在这行字 2025-12-25

税税念学堂／市地重划分回地没补钱 卖地时却被课房地合一税680万 关键在这行字

2025/12/24 16:17:20

经济日报 记者徐碧华／台北报导

陈老先生（化名）五十年前买了高雄左营三笔土地，102年参与市地重划，108年拿到分回土地，直到113年，老先生觉得价格不错，出手卖给建商，卖了4亿多元。其中有一块地，售价约4,000万元，土地代书帮忙申报了房地合一税，税金680万元，因为重划会注记：这近十分之一的持分是「以缴纳差额地价取得」。

 

陈老先生听了代书的话，主动申报房地合一税，但他愈想愈不对，他向国税局申请复查时说：「分回地完成过户时，我没有缴任何一毛钱，怎么会是缴款取得？你们弄错了。」但复查被驳回。

 

重划会这行字 他得缴税680万

这是高雄国税局的案例，官员说：「102年签约参加市地重划时，还没有房地合一税，他们也没有料到后来会有这笔税跑出来。」国税局的课税很单纯，必须有依据，依据就是重划会报给高雄市政府的土地分配结果。

 

纳税人怎么办？官员指出，如果能更正重划会的土地分配结果，不是「以缴纳差额地价取得」，国税局会把680万元退税给纳税人。

 

案子在复查中，陈老先生过世，继承人们没有继续打行政救济。因为老先生4亿多的定存要到期了，不结案会影响遗产税进度，钱动不了。

 

之后，高雄国税局转而对继承人开单，开徵房地合一税，并且同意将680万元列为老先生的未偿税捐，作为遗产的减项。这一切是怎么算的？

 

 

缴纳差额地价为取得成本 108年为取得时点

先说房地合一税。官员说：「是代书来申报的。还好有找代书，老先生压根儿不知有房地合一税。」这样的案件因为土地分配会报备给市府，是一定会被查到的。如果没有申报被查到，第一次被裁罚，罚0.5倍，罚款也要300多万元。

 

老先生拿去参与市地重划的土地是59年8月买的，102年签约，108年分回土地完成所有权移转登记。官员说：「老先生分回的地是一整块完整的地，卖地是一次整块卖。」

 

这一整块分回地登记取得是108年，国税局把它区分成两块，大的一块是陈老先生拿原有土地参与重划换回来的，它的取得日追溯到原取得土地日（即59年），不属於房地合一税课税范围。

 

另一小块，占近十分之一，被重划会记载为「以缴纳差额地价取得」，意思是在108年由陈老先生出钱取得。取得日是108年。在105年以后取得，要课房地合一税。

 

按比例分，这一小块地售价是4,000万元。取得成本是「差额地价」，重划会记载为600万元，官员以整数陈述。土地涨价总数额和仲介费不多。持有期间刚好超过五年，适用税率20%。

 

国税局算给你看

简单计算，（4000万售价-600万取得成本）×20%税率＝680万元房地合一税

 

拿到分回地 小心「以缴纳差额地价取得」字眼

陈老先生不是这个重划案被课房地合一税的第一个案例。官员指出，有一些人早在108年拿到分回地后就卖给建商，也有被课税几十万的。老先生是晚了几年才卖，「地价涨了，卖得高价，税额到六、七百万。」

 

有人意识到问题，在集合地主们和重划会打民事诉讼。

 

这是个私人办的市地重划，老先生以为他交出去这么多地、分回来这么多地，可以「两清」。虽然市地重划案拖很久，但因为地价上涨，分回地也到手，老先生对结果是满意的。

 

但两清却未必。官员指出，早期的契约并不是那么完善，例如老先生和重划会的契约并没有「互不找补」的条款，老先生所说的「没有补钱、不用补钱」，有可能只是重划会还没有向老先生请求而已，请求权长达15年，还没有到期。

 

如果重划会届期没有请求，有可能涉及重划会赠与，这约600万元的差额地价会变成是老先生的个人所得，要计入个人综所税。

 

差额地价600万报「未偿债务」被删除

赠与的事还早，遗产税先碰到了。陈老先生在复查期间过世。复查驳回后，继承人并没有提起诉愿，於是国税局开单，官员说，开给代缴义务人，也就是老先生的继承人要来缴这笔税金。

 

官员说，这680万元变成是老先生的「未偿税捐」，可以报为遗产的减项。继承人要求差额地价600万部分报为「未偿债务」，国税局没有同意，因为重划会并没有请求，「如果继承人将来缴了差额地价，可再来申请更正退税。」

 

因为卖地拿到4亿多价金，陈老先生有好几亿的现金，遗产税算下来要几千万元。

 

继承人们急著要结案，也因为陈老先生的好几亿元的定存快到期了，一旦转为活存，一个月就损失几十万利息。继承人们不想让资金闲置。这是不继续打行政救济的理由之一。

 

另外，官员指出，只要重划会没有更正报备市府的资料，行政救济是不会成功的。於是，继承人的目标转向重划会。