首页 ＞ 最新消息 > 遗产税 &赠与税 > 父母想把房产传承给子女，小心百万税金找上门！专家一文试算，买卖、赠与哪种方法最省税 2024-01-06

二亲等的买卖移转是很常见的谘询问题，但通常真的会办的机率不高，最主要是因为税金的问题。一般爸妈年轻的时候辛苦打拼，赚了一些钱买了一些不动产，总希望能提前安排将财产留给下一代，以避免日后的纷争。但往往因为年轻时持有不动产到现在，已经过了好久好久，期间土地公告现值涨价幅度惊人，造成土地增值税非常非常重，再加上往往一般民众都认为爸妈把房子过给儿女或兄弟姊妹之间的过户应该相对简单……，其实错了，真的错了，二亲等的移转比一般人想像的复杂很多，且听我说来。

 

亲戚之间不动产的移转，首先要确认彼此的亲等关系，因为如果是二亲等的移转与二亲等以外的移转，处理方式跟考量规划的重点会完全不一样。亲等的计算方式是这样的：二亲等是指从自己开始往上数，爸爸妈妈（一亲等）到爷爷奶奶（二亲等）；往下数，子女（一亲等）到孙子女（二亲等），往旁边数，兄、弟、姊、妹（二亲等），其他堂的、表的或干的都不算在二亲等内。还有配偶跟自己是合在一起看的，所以配偶的爸爸、妈妈、爷爷、奶奶、兄弟姊妹，都属於你的二亲等内（配偶的子女应该不用我再说明了吧……）。而二亲等之间的买卖移转过户，必须依遗赠税法规定要送国税局申报赠与税，有没有赠与税是一回事，但规定就是要申报！所以，问题就出在这里，二亲等过户移转有两种方式，一是买卖，二是赠与。该用哪一种方式，简单说，有急迫性想快速完成移转过户，不在乎税金的，就可以直接选择赠与。没那么赶著要过户，想节省税金的，可以选择用买卖的方式。

接下来，我们再深入一点，这两种方式各会是什么样的情形，以赠与来说，赠与的财产价值如果超过244万元，多出的部分会被课赠与税，而不动产赠与其价值的认定就是房屋评定现值以及土地公告现值，所以，如果你要赠与的不动产两者相加没超过244万，那么你就不会被课到赠与税，可以直接用赠与的方式移转。赠与总额每一年一月一日都会归零重新计算，因此，有的亲朋好友会教你如果赠与金额或价值超过244万元，可以分次分批逐年赠与，将每一年的赠与总额控制在244万元内，就可以避免被课徵赠与税。原则上没有错，但如果事情可以这么简单的话，地政士这张牌就显得没有价值了。分次赠与可以避免被课徵赠与税，但同时要考量分次赠与的次数，因为你每一次赠与都要付代书费，办一次也是万把块起跳，如果长辈已经退休了，想亲力亲为，不假手他人，并誓言断了地政士财路，我也没有任何意见。

 

再来，如果赠与人名下有两、三间不动产的话，分年赠与可能会有缓不济急的情形。万一赠与到一半，赠与人有什么闪失的话，后续必须依继承相关规定处理，有可能增加财产分配与继承的难度，搞到子女之间产生纠纷、发生嫌隙，那就不好了。最后，赠与移转该缴的土增税、契税、规费等，也是按比例计算缴纳，总额跟一次过户是一样的，甚至土增税还有可能年年调涨，加总起来比一次过户完成还多很多。综合以上几点做个结论，分次赠与不是不好或不行，而是必须考量周全、规划完善再下定论。

 

另外，还有很重要的一点，以赠与取得的不动产取得的价值跟成本很低，将来在卖的时候获利空间就会变得很大，可怕的是房地合一税就会变得很重，这是赠与前一定要知道事情，因为过户完成后是没有补救措施的……。举个例来说，市价约八百万的房子，也许公告现值才两百万，以两百万赠与取得，将来在卖的时候就算只卖七百万，以房地和一计算方式是七百万减两百万，等於五百万，然后再扣除其他费用来计算税金，再怎么算，税金都非常吓人……。

税金试算：赠与时公告现值200万，将来卖700万。700万－200万＝500万

如果取得二年内卖出，税率45％，成本700万×5％＝35万

税金试算：700万－200万－35万＝465万×45％＝2092500元（应纳税额）

如果取得超过二年未满五年卖出，税率35％

税金试算：700万－200万－35万＝465万×35％＝1627500元（应纳税额）

 

再来，我们要讨论如果用买卖的方式来办理过户的话，会遇到什么样的问题？首先，买卖就必须要有实质上的买卖行为，合约买卖价格可以双方合意就好，但不得低於公告现值，否则会被国税局认为你是假买卖真赠与，然后买方必须真的拿钱出来买，当然自备款如果没有那么多，也可以用房子抵押给银行借款，就跟一般买卖一样（出卖人不得当买受人的保证人喔），为什么要搞得那么复杂？买卖双方不都是认识的吗？因为前面提到二亲等的买卖要进国税局申报，国税局会审核买方的财力，会检视这笔买卖的金流，以避免假买卖之名行赠与之实，逃漏赠与税。而说到国税局审核金流这部分，又是另一个需要克服的难关。

 

以上两种方式不管哪一种，过户移转基本的契税、印花税、土地增值税照样要缴。比较特别的是，如果用赠与方式，土地增值不能申请自用税率，所以，如果所有权人已经持有很长一段时间，土地增值税很重的话，也要将这点考虑进去。以上就二亲等之间移转的问题，概略跟大家做个报告。

 

作者介绍｜许哲瑝

 

永庆房屋业务主任

台银保险代理人业务襄理

中兴保全保全专员

世桦印刷厂装订组长

都市更新谘商师

危老重建推动师

中华民国不动产经纪人普考及格

中华民国地政士普考及格

昱森地政士事务所主办代书

浩扬地政士事务所所长

本文经授权转载自财经传讯《许代书教你从买卖到继承的房地产大小事（2023年增订版）》（