首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 购屋未满5年出售 8种情况免课35～45％重税 2024-04-26

2024年4月26日 周五 上午9:00

你去年卖房了吗？小心5月要纳入所得报税！而且政府为了打短线炒房，自2021年7月开始实施房地合一税2.0，只要购屋未满5年内出售，就要被课35~45%的重税，没有报小心被罚3倍！不过，若符合失业、调职、非自愿性离职等8种情况及相关要件，而被迫出售房屋的民众，可使用较低税率20％。

 

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购屋未满5年出售，8种情况免课35～45％重税。房市示意图/房仲业提供

购屋未满5年出售，8种情况免课35～45％重税。房市示意图/房仲业提供

个人房地合一所得税於2021年7月1日修正，交易持有2年内转售税率45%；2~5年内转售35%，超过5年以上才能适用20%以下之税率。

 

因调职卖房 须满足2要件才免课重税

考量民众可能因工作调派被迫出售房产，财政部表示，个人或其配偶於工作地点购买房屋，因调职或符合法规所定之非自愿离职，须离开原工作地，出售持有期间在5年以下的房地者，可按较低税率20％报缴房地合一所得税。

 

财政部北区国税局之前提醒，民众因调职、非自愿性离职等因素，须出售持有期间在5年以下的房地，还必须符合2项要件，才适用较低税率20%报缴房地合一所得税，包括：本人或其配偶於该房地「办竣户籍登记」并「居住」，且「无出租、供营业或执行业务使用」。

 

政府打炒房，房地合一税2.0版对5年内卖房套利者课35~45%重税。图/财政部网页

另外六种情形亦免课重税

除了上述两种情况，还有六种例外情况可免课重税。

 

1. 遭他人越界建屋
2. 依法遭强制执行
3. 因重大疾病或意外需支付医药费
4. 取得通常保护令为躲避家暴相对人
5. 未经同意遭他共有人出售共有部分房地
6. 因无资力偿还继承房地抵押贷款的本金及利息

以上这6种情形，也可以适用20％税率报缴房地合一所得税。

 

未办理户籍登记 不适用20％税率

此外，要留意若未办理户籍登记不适用。财政部举例说明，甲君於107年10月间在A地工作并购买房地，嗣110年7月被公司调派至B地工作，故出售该房地，甲君按调职适用税率20％报缴房地合一所得税，经该局以甲君本人或配偶均未曾在该房地办理户籍登记，改按该房地持有期间超过2年，未逾5年之适用税率35%核定补徵应纳税额。

 

申请人不服，申请复查，主张原居住该房屋，因公司政策安排，被调派至B地，故出售该房地，应按调职适用税率20％课税，经该局以甲君本人或配偶未曾於该房地办理户籍登记，且将该房地出租，并未实际居住於该房地，不符前揭财政部公告得按20％税率课税之规定，予以复查驳回。

 

财政部也特别提醒，个人出售房地如为房地合一所得税课徵范围，不论有所得或损失，亦不论是自愿或非自愿性出售，仍应详加确认房地之持有期间及适用税率，并於所有权移转登记日之次日起算30日内报缴房地合一税，以免受罚。

 

预售屋、成屋列举费用不同

永庆房产专家陈俊宏提醒，不只成屋买卖，预售屋转售也得依法申报与缴纳房地合一税。另外在计算获利所得时，预售屋可列举扣除费用也与成屋不同。申报房地合一税时，移转费用可用来减除所得获利，在没有任何证明文件下。

 

成屋交易的可扣除费用计算方式为「卖屋总价」的3%，最高以30万元为限；

 

预售屋的可扣除费用，则以「卖屋总价-购屋总价+已付款」的3%来计算，同样最高以30万元为限。

 

至於预售屋要缴纳的房地合一税额，则与一般房屋交易相同，依照持有时间对获利所得课徵最重45%税率。

 

陈俊宏表示，房地合一税对房屋的短期买卖课徵重税，屋主若将持有2年内的预售屋转售，所得税率高达45%。陈俊宏举例，若屋主在2023年6月30日以前以总价1000万元购入预售屋，并於两年内以总价1100万元出售该预售屋，且已支付100万元工程款，可扣除费用即为「100万元(卖屋总价-购屋总价)+100万元(已付款)」的3%，也就是6万元。因此应缴房地合一税额为「100万元(卖屋总价-购屋总价)-6万元(可扣除费用)」的45%，也就是42万3000元。

 

永庆房屋整理预售屋与成屋的房地合一税申报知识。