首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 售「自住房屋」享400万免税额需满3要件 小心子女18岁已算成年！ 2024-05-06

叶忆如｜Yahoo财经特派记者

2024年5月3日 周五 上午9:00

 

去年你卖房了吗？依照所得税法规定，民众买卖房屋土地时，可享有400万元的房地合一免税额。不过，财政部高雄国税局曾提醒，必须「同时」符合这3个要件，才能享有此免税额。尤其今年报税要特别留意，跟过去大不同，成年门槛从20岁降到18岁，3条件中有2件跟未成年子女有关，小心漏报税被罚。

 

依照房地合一税，未满5年内转售要被课35~45%重税，10年也要课15%，有不少以为只要自住满6年，就可享有400万元免税额，还有10%优惠税率。一位民众买了新房，自己住在旧屋，把子女户籍迁到新房，以为子女住满6年，到时出售就可采用优惠税率，但最近要转售才发现根本不适用。

 

国税局提醒，自住房屋售出须同时符合「3要件」，才适用400万房地合一免税额。

 

根据所得税法第4条之5第1项第1款，个人交易房屋土地同时符合下列3个要件者，新台币400万元内免纳所得税，超过400万元者，就超过部分按税率10%计算应纳税额：

 

个人或其配偶、未成年子女办竣户籍登记、持有并居住於该房屋连续满6年。

 

交易前6年内，无出租、供营业或执行业务使用。

 

个人与其配偶及未成年子女於交易前6年内未曾适用本款规定。

 

很多人没注意到必须是未成年子女！国税局说明，若未能符合上述条件，适用税率则是按照持有期间规定的税率计算应纳税额。举例来说，李先生在2017年2月1日以1,200万元买入A屋，支付契税等必要费用20万元，由李先生及19岁女儿设籍居住，李先生於2019年10月1日因故搬至他处并将户籍迁出，仅剩女儿设籍居住，之后在2023年6月15日以1,800万元将该屋出售，出售移转费用30万元，土地涨价总数额50万元。李先生虽持有A屋超过6年，且女儿有设籍居住，但他本人未设籍并居住连续满6年(2017年2月1日至2019年9月30日，仅2年8个月)，而女儿为「已成年子女」，不符合前开自住房地租税优惠条件之适用主体。

 

因此，李先生售屋的房地合一税应纳税额计算如下：

 

课税所得＝成交价额1,800万元-可减除成本1,220万元-出售移转费用30万元-土地涨价总数额50万元＝500万元

 

应纳税额＝500万元x税率20%(持有期间超过5年未逾10年)＝100万元

 

国税局提醒，个人自住房地租税优惠400万元免税额的适用，须本人或配偶、未成年子女在交易该房地前设户籍并实际居住连续满6年，如仅有「已成年子女」或「直系尊亲属」设籍及居住於该房屋，还是不符合资格，无法适用自住房地租税优惠。

 

此外，从2023年1月1日开始，民法的成年年龄已从20岁下修到18岁，也就是说，未满18岁才能算是「未成年子女」，若设籍的是19、20岁「已成年子女」，都已不符合前开自住房地租税优惠条件之适用主体。此外，也要留意户籍若有中断也是不行的，因此若要适用，适用优惠房地合一税，已必须重新起算，再等6年。