首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 自住房产满6年想出售，房地合一税竟暴增3倍变200万！专家曝忽略5细节恐要补税 2024-05-27

吴先生105年购入并装潢自住房产，花费1500万，於112年1月出售2500万。如符合自住房地租税优惠条件，纳税额计算如下：

 

课税所得＝成交价额2500万元－成本及费用1500万元＝1000万

房地合一税＝（课税所得额1000万－免税额400万元）×10％自用税率＝60万元

中区国税局表示，吴先生於111年度已申请适用自住400万元免税优惠，故6年内他与家人就不可再适用此优惠。

 

自用住宅优惠，本人、配偶及未成年子女是「绑在一起」视之。少了自用住宅优惠，吴先生的房地合一税为1000万元×20％自用税率＝200万元

 

原预期60万房地合一税，膨胀至200万 。

首先让我们先了解，房地合一税「自用住宅」的认定条件：

 

1. 设籍条件：所有权人本人或其配偶、未成年子女必须在该房屋办竣户籍登记。

2.居住事实：必须「连续」居住满6年。

3. 持有期间：在交易前6年内，房屋不能出租或用於商业。

4. 优惠次数限制：6年内只能享有一次自用住宅优惠税率。

可能会导致自用不符合，无法适用400万的扣除额，而被补税的情况：

 

情况1：家庭户籍大挪移的税务风险

当父母迁入房屋设立户籍，而本人、配偶和未成年子女迁出时，虽然房屋税和地价税可享自用住宅税率，但房地合一税却不适用。这是因为房地合一税的设籍条件仅限於「本人、配偶和未成年子女」，不包括其他直系亲属。

 

情况2：未成年子女成年，税务优惠不再

如果未成年子女的户籍设在房屋中，但在6年后已经成年（尤其是民法修正为18岁成年后），而本人和配偶未设籍，则不符合房地合一税的自用住宅条件。

 

情况3：为学区迁户籍，恐失去税务优惠

为了孩子的教育需求迁移户籍，如果「本人、配偶和未成年子女」全部迁出，则无法符合房地合一税的自用住宅条件，失去优惠。建议，至少留1人的户籍留在房屋中吧！

 

情况4：创业梦想

6年内，即使没有实际营业，设立公司或行号也会影响房地合一税的自用住宅条件。

 

情况5：有情有义

借户籍给朋友，税务风险不容忽视。

 

因为人情借朋友设立户籍时，必须要求朋友提供「无租赁证明」。

 

否则，国税局可能会认定有出租或收租行为，导致需要补缴综合所得税，并且可能失去房地合一税自用400万的优惠。

 

这些条件是为了确保房地合一税制下，自用住宅的优惠税率能够适用於真正用於自住的房屋。

 

如果未来有换屋或出售房屋，希望适用自用住宅的优惠税率，建议仔细检查是否符合上述所有条件，有疑问建议谘询专家。

 

本文经授权转载自R姐财富方舟－廖嘉红（相关报导：房屋惨遭租客变卖！多月未收到租金才发现房子没了，地产专家教1招自保｜更多文章）