首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 预售屋买5年才卖能避「房地合一税2.0」？他惨补税20万的教训：持有期这样算 2024-05-27

【文／李宁】「房地合一税2.0」於2021年7月1日上路，不过，仍有许多人弄不清修法前与修法后的税率分别。有一民众将买了已5年的预售屋卖掉，心想年限已拉长至满5年，应只会被课20%的房地合一税，在卖出后、缴完税却被国税局告知其是适用35％的税率，要补徵税款高达20万元，令他不解为什么要补缴这么多钱。

 

高雄一名王先生在2017年12月2日向建设公司买下一间预售屋，并於2019年5月20日取得该间预售屋的所有权，随后他在2022年12月15日办理出售该房的所有权移转登记。

 

於是，王先生在办理房地合一税申报时，以该间预售屋预定买卖合约书订约日为取得日，也就是2017年12月2日，按照持有期间来看，王先生持有年限已超过5年，他便以「税率20％」申报缴税。

 

国税局：持有期要从「所有权移转登记日」算起

然而，经国税局调查发现，王先生在2019年5月20日才登记取得该屋的所有权，持有期间应该从2019年5月20日起算至2022年12月15日，而非是2017年12月2日向建商签订的时间。

 

因此，这间房子的持有期间为「超过两年未逾五年，适用税率35%」，非当初申报的20％，应补徵税款高达20万元新台币。

 

要补这么多税金，王先生自然不服，他申请复查，并主张自签订买卖取得预售房地权利至完工日期间，并未出售或移转，持有期间应合并计算。不过，国税局在复查决定书中指出，王先生出售的标的为成屋，属於《所得税法》第4条之4第1项规定房屋及其坐落基地的「所有权」交易，而预售屋及其坐落基地的「权利」交易，两者课税标的不同。

 

也就是说，买预售屋完工才出售，算成屋交易，房地合一税应重新计算。

 

国税局表示，王先生出售的成屋应自取得所有权登记日起算持有期间，不能将预售屋的持有期间合并计算。

 

国税局特别提醒，民众若购买预售屋至成屋始出售，办理房地合一税申报时，要注意持有期间起算日为成屋办妥所有权移转登记日，以免遭国税局补税。

 

 

▲图片来源／财政部

 

自「房地合一税2.0」上路，财政部就曾指出，从过去至今，预售屋的炒作情形相当严重，房地合一税2.0的重点就是希望抑制短期投机炒作，盼不要有投机炒作情形，因此采「预售屋、成屋分开来计算持有期间」；当前以重税遏止短期交易有其必要性，藉此打击炒房行为，因此不考虑将预售屋与成屋持有期间合并计算。

 

如果预售屋完工后转为成屋，财政部强调，其持有期间将「重新计算」，等於预售屋、成屋持有期间采分开计算，民众应留意购买不动产的税制，以免遭课重税。

 

但也并非完全没有转机，王先生可以善用「自用住宅重购退税」优惠，原有房屋签约买卖前1年无出租或供营业情形，只要在2年内，不管是「先买后卖」或「先卖后买」，只要王先生出售及重购的新旧房屋都符合自住条件，有本人、配偶或未成年子女设籍居住，且无出租、无供营业或执行业务使用，小换大可全额退税，大换小则按比例退税。

 

永庆房屋契约部经理陈俊宏表示，民众要特别留意，近期国税局除抓有无设籍外，还会查水电用量等，确定是否有居住事情。此外，新购自住房有5年只能作为自住房屋使用的限制，不可出租、营业及其他用途或再行移转，否则将追讨退税的税金。