首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 卖出老公寓要缴税87万！专家教战：只需缴3万的方法…土地增值税也减免 2024-05-27

黄先生夫妻在105年7月，购买一间500万2楼小公寓，位於学校附近，方便小孩上学，生活机能良好。他们在这里建立了美好的回忆，见证了孩子成长，度过了幸福时光。然而，随著孩子长大，空间不足，他们希望换一间有电梯和停车位的房子。

 

因黄先生已经使用一生一次的土地增值税优惠，他们决定112年初将这间公寓透过夫妻赠与给黄太太。希望透过黄太太的一生一次优惠，节省土地增值税，为换屋争取更多的资金，减轻房贷的压力。经过几个月的销售，他们以980万元的价格售出这间公寓，并在112年8月完成了所有权移转登记。

 

接下来，让我们看看申报卖屋所得税的步骤：

 

步骤1、判断旧制（财产交易所得）还是新制（房地合一所得税）？

黄太太出售的公寓，是由配偶黄先生赠与而取得的，因此取得日为配偶黄先生原始取得公寓之日105年7月，而不是赠与日112年初。所以黄太太出售的公寓要在30日内申报房地合一税。

 

如果配偶取得房产的日期在105年1月1日前，则适用旧制（财产交易所得）。

 

步骤2、判断取得成本

配偶黄先生是向第三人购买取得者，可减除配偶购买成本500万作为取得成本。按出售时的成交价额980万，取得成本515万（黄先生购入成本500万，仲介费与相关规费15万）。

 

如果配偶是继承或赠与取得，则已取得当时的「土地公告现值和房屋的评定加值」作为取得成本。

 

步骤3、核实可减除取得、改良及移转该房地而支付的费用

未提示移转费用证明文件，按成交价额3%计算可减除费用为29.4万（980万×3%，最多以30万为限）。

 

步骤4、判断税率

持有期间由配偶赠与取得的时间开始算起7年，持有超过5年房地合一税率20％。

 

步骤5、计算房地合一所得税

按出售时的成交价额980万一取得成本515万－费用29.4万＝获利435.6万

获利435.6万×房地合一税率20％=房地合一所得税87.12万

 

最近几年房价涨很多，但87万多的房地合一税真的很高！

 

步骤6、房地合一自住优惠

还好黄先生一家符合「房地合一自住优惠」

 

1、个人或其配偶、未成年子女办竣户籍登记

 

2、持有并居住於该房屋连续满6年。

 

根据这个优惠，课税所得400万以内者免纳所得税，超过部分按税率10％课徵所得税。

 

於是出售获利435.6万－400万免税额＝课税税基35.6万

课税税基35.6万×自住优惠税率10％＝房地合一所得税3.56万

 

透过妥善的规划，黄先生家同时降低土地增值税，也将房地合一税由87万多降低为3万多。

 

如果换房，但不符合自用住宅优惠，或许可以研究一下房地合一税的「重购退税」。

 

最终，黄先生一家顺利换屋。他们相信，无论身在何处，家的温暖和爱都将永远存在。

 

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