首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 他卖掉老爸7年前送的房，要课税320万元好后悔！达人2策略合法节税，竟1元都不用缴 2024-05-27

黄先生打算换屋，但在预估规划的过程中，他意外发现了一个财税规划的陷阱。 （编辑推荐：房屋税率多少？房屋税缴纳时间到几月？2024房屋税查询、线上试算金额、逾期补缴滞纳金总整理）

 

他的自住公寓位於新北市，市价约为1,660万台币。这套房屋是他父亲在106年赠与给他的，因此成本为房屋评定价格和土地的公告现值60万。

 

这表示，国税局将以1,660万的成交价，扣除60万台币的成本，认定黄先生出售房屋的获利为1,660万台币。 （编辑推荐：「财产早晚是儿子的」爸妈霸气送房，该赠与或买卖？资深代书急喊：这样做现省4种税）

 

目前黄先生已经持有这套房屋７年，因此房地合一税率为20％，因此房地合一税高达320万。

 

黄先生有些后悔，当时用「赠与」取得房屋，导致取得成本偏低，要缴高额的房地合一税。

 

善用「房地合一400万免税额」

 

经过专家R姐检视，发现黄先生符合房地合一税「自用住宅」的认定条件：

 

设籍条件：所有权人本人或其配偶、未成年子女必须在该房屋办竣户籍登记。

居住事实：必须「连续」居住满6年。

持有期间：在交易前6年内，房屋没有出租或用於商业。

优惠次数限制：过去6年本人、配偶和未成年子女，也没有使用过自用住宅优惠税率。

 

可以扣除房地合一400万的免税额，房地合一税率也从20％降为10％

 

房地合一税计算：

（课税所得额1,600万－免税额400万元）×10％自用税率＝120万元。

太好了！因为符合自住房地租税优惠条件，房地合一税由320万降低为120万。」

 

别忘了「房地合一重购退税」

 

虽然已经降低，但120万台币的房地合一税还是不少。黄先生是要换屋自住，还可以善用「房地合一税重购退税」：

在2年内买卖房屋：无论是先买后卖或先卖后买，只要2次移转房屋所有权的行为间隔不超过2年。

符合自住宅的规定。

 

重购退税可以退多少？

 

大换小：卖价高於买价，按比例退

 

假设黄先生卖出的房屋价格为5,000万，而买入的新房价格为2,000万。

 

卖房时所缴的房地合一税120万×（买进新房的价格2,000万／卖出房屋的价格5,000万）＝退税金额48万。

 

房地合一税120万，扣掉重购退税48万，实际缴纳的房地合一税降低为72万。

 

小换大：卖价低於买价，可全额退税假设黄先生卖出的房屋价格为1,660万台币，而买入的新房价格为3000万台币。

 

卖房时所缴的房地合一税120万×（买进新房的价格3,000万／卖出房屋1,660万的价格），就可以全额退还。

 

黄先生的情况属於「小换大」，因此房地合一税120万可以全额退还。

 

请注意！除了新制的房地合一税，旧制的财产交易所得和土地增值税也可以进行重购退税。

 

R姐贴心提醒：由黄先生的案例，我们可以发现税务规划的重要性。为了避免未来的税务问题，建议在进行任何房产交易前，都应该先谘询税务专家，才能保障自身利益，合法享受税务优惠。

 

作者简介：廖嘉红（R姐），拥有拥有退休理财顾问(RFA)执照、国家级人身及财产双证照，超过20年保险经纪人经历。更多精采文章请关注脸书粉丝专页： R姐的保险理财小宇宙