赠与税10%起跳！房产过户给子女提早规划 3招省下百万税金 2024-06-06

父母过户房产给子女，有哪些税要缴？

房产赠与最常见的就是父母过户给子女，或是配偶间赠与，不过，配偶间赠与房地产可免课徵赠与税，也不可课徵土地增值税，但仍要缴纳契税与印花税。

永庆房屋契约部资深经理陈俊宏指出，如果是父母赠与房地产给子女时，需课徵赠与税、土地增值税、契税与印花税，在这些税费中，土地增值税原有的10％自用优惠税率仅适用於买卖，赠与时则必须按一般税率，以涨价倍数课徵20至40％累进税率，至於买卖或赠与的契税，则以房屋评现值6％计算。

需特别留意的是，土地增值税与契税的纳税义务人为房地产「受赠人」，房地现值总额1％的印花税，则由申请物权登记人缴纳。

赠与行为每人每年有244万的赠与免税额，因此，在赠与税的计算上，依照「房地现值总额－244万免税额－受赠人税负」算出赠与净额，再依照级距缴纳10%～20%的累进税率，赠与净额2500万元以下为10%、2500至5000万元为15%、超过5000万元以上则为20%。

如果父母选择赠与房产给子女，又帮忙缴纳土增税与契税等费用，也代表赠与总额会增加，因此，若有房产赠与子女需求，提早规划才能尽最大节税效果。

父母如果要过户房产给子女，陈俊宏指出，有三种节税方法，分别是善用配偶间赠与不课徵赠与税、房子产权分割及二等亲买房。

首先，配偶间赠与不课徵赠与税，因此，如果房产所有权人先过户部分产权给配偶，父母两人再赠与房产给子女，就能有合计488万元的免税额，如此一来可降低赠与税负担。

其次，也能将房子产权分割，每年过户房地现值总额244万元内的产权持分给子女，分年赠与直到完成所有产权移转，就可省下赠与税。要特别注意的是，无论透过配偶间互相赠与再赠与给子女，或是产权分逐年赠与，这两方法都将增加每次产权移转的代书与地政规费，因此这些成本也需考量其中。

第三种方法则是采用二等亲买卖，由父母将房产卖给子女，子女支付价金给父母，不足部分再向银行贷款，虽然父母的售屋所得需纳税，但不必缴纳赠与税，若符合条件还可适用土地增值税10%自用优惠税率，可节省一半以上的土增税金。

另外，陈俊宏也提到，由於赠与房屋的取得成本，为赠与当时的房地现值总额，普遍低於市价许多，因此，未来若子女要出售受赠的房屋时，由於帐面上获利金额较高，将会被课徵高额的房地合一税。

因此，若子女有稳定收入或定期还款能力时，采用二等亲买卖的话，未来子女在出否房屋时，房屋取得成本为父母买入房产时的「市价」，而非房地现值，这样就不用担心被课徵高额房地合一税。

房地合一税在房屋赠与后出售或直接售屋等两种状况下，需缴纳的房地合一税也大有不同。假设父母以1100万元取得房屋，若以总价1200万元卖出，在必要费用30万元、土地涨价总数额50万元及税率20%的情况下，仅需缴纳4万元的房地合一税额。

然而，若是由父母赠与房屋给子女后再卖出，在同等条件情况下，因子女取得房屋成本仅赠与当时的房地现值总额250万元，房地合一税额将高达174万元，足足差了170万元。

因此，在父母过户房产给子女时，更需要妥善规划，依据不同状况，选择最能节税的方式进行。

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