首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 房地合一税400万优惠 正确设籍才有 2024-06-27

房屋买卖时，若产权包含土地需要申报并缴纳土地增值税，才能进行过户。但若以为符合土增税自用优惠条件，就能适用房地合一税的自用资格，恐怕就误会大了！专家提醒，不只房地合一税与土增税的自用条件不同，光是土增税就有2种优惠方案。另外，如何正确设籍、要设籍多久时间，也是民众常搞混的细节，千万要注意。

永庆房屋契约部资深经理陈俊宏表示，每年1月1日会由内政部公告土地现值，作为计算土地增值税的依据，土地涨价总额越多，就得按涨价倍数累进课徵20至40％税率。如符合土地自用条件，则能适用10％优惠税率，比起非自用的一般税率，可以节省至少一半税金。

10％自用优惠税率则有两种形式，包含「一生一次」与「一生一屋」。「一生一次」需要符合出售前1年内没有供营业或出租使用的住宅用地；地上建物必须是土地所有权人或配偶、直系亲属所有，并已在该地办成户籍登记；都市土地面积未超过300平方公尺、或非都市土地面积未超过700平方公尺。最重要的，每人一生只有使用1次的机会。

「一生一屋」则没有使用次数限制，但须使用过「一生一次」之后才能使用，条件也更严格。

除土地增值税，房地合一税也有自用优惠税率。陈俊宏说明，房地合一税为房地交易新税制，只有在2016年1月1日后取得之房屋、土地，出售后申报交易获利所得时才适用；若是2016年前取得的房屋、土地，则无需考虑房地合一税，买卖获利所得将并入隔年度5月的个人综合所得课徵，也就没有相关自用优惠税率。

房地合一税的税率，将依据持有时间适用15至45％的课税百分比。若是符合自用条件，不仅房地买卖获利在400万以内免课徵，超过400万部分还有10％优惠税率，但要同时符合以下三点：第一，由个人、配偶、未成年子女持有，且设户籍并居住连续满6年；第二，出售前6年无出租、无营业或执行业务使用；第三，出售前6年个人、配偶、未成年子女没有使用过本优惠。

需要注意的是，陈俊宏提醒：「房地合一税在判断自用的设籍规定上，需要个人、配偶、未成年子女中至少一人，实际居住且连续设籍满6年，如果期间有中断就不算，并不是以累计设籍来计算！也要留意，即使子女有设籍且住满6年，但房屋买卖时若子女已成年，也无法适用自用优惠，这部分土增税亦同。」