首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 央行限贷6成有解套！最怕「2年重购退税」踩雷　地政士曝：房地合一vs.土增税差异 2024-06-27

好房网News记者蔡佩蓉／台北报导

央行第六波房市管制措施，将六都、新竹县市第2户的房贷成数上限，从7成调降至6成，而去年针对换屋限贷令部分，就有专家提醒，换屋族享有的「两年重购退税」分别有土增税与房地合一税，但所有权人登记限制有所差异，尤其是夫妻换屋要特别留意。

由於担心冲击到刚性换屋族，因此央行提出不受贷款成数上限6成限制的配套，包括借款人应於特定地区第2户购屋贷款拨款后1年内，将第1户房贷担保品出售及完成产权移转登记，且清偿债务并涂销第1户房贷抵押权，以及不得以转贷等方式规避。

央行特定地区第2户房贷限贷令，是限制借款人，而非所有权人，对换屋族影响很小。

正业地政士事务所所长郑文在提到，实务上银行是以联徵作为第2户评断，也就是「借款人」是否涉入第2户，他举例，假设夫妻房屋登记在太太名下，且房贷借款人也是太太，那么要购买第二屋时，所有权登记在太太名下，但借款人是先生，就不受第2户限贷影响。

此时，反而要特别留意「两年重购退税问题」，因为土增税重购退税必须所有权人「均必须为本人」，房地合一税的重购退税及旧制则皆为「本人或配偶」即可。 郑文在说，尤其土增税重购退税部分，若夫妻可能自住20年准备换屋，假设「先买后卖」没有注意到必须所有权人「均必须为本人」，新买的房子登记在先生名下，旧屋登记在太太名下，就错失持有长达20年的土增税退税空间。 郑文在说，央行特定区域第2户限贷影响不大，除非是单身无配偶，否则以限制借款人来说，夫妻都还是可以正常贷款购买第2户房屋，反倒多数人比较常忽略重购退税问题。