首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 无痛换屋必看！　符合2条件重购退税省百万 2024-06-27

房市真的超烫！在新青安政策、台股创新高等利多因素加乘下，今年前4月全台建物买卖移转栋数逾11万栋，是近13年来次高，仅次於2022年。置产族全力冲刺、积极进场，其中也包括换屋族；只是，开心换屋后还得面对复杂的税赋问题，尤其是房地合一税，没拿捏好眉角，要上缴的税金差距是倍数起跳。

 

「女儿要上幼稚园了，两房空间不够用，和老公讨论后决定要换大房子。」34岁的郭小姐说，房价一直涨，就算是换屋也得拉高总价，加上手头没有多余资金，只能先卖掉旧家才凑得出新家的头期款。

 

郭小姐桃园旧宅，是2021年4月以总价1,300万元买进，隔年8月以1,600万元卖出，获利300万元，「完成过户当天，代书就催我赶快缴付房地合一税135万元。」原来房地合一税2.0规定，持有旧屋时间「超过1年未逾2年」，得缴交获利金额的45％税金，算起来就是135万元（300万元×45％）。

 

同年底，郭小姐以2,820万元买下板桥新宅入住，「售屋获利300万元扣掉房地合一税135万元，能放回口袋的只剩165万元，这还不包括其他哩哩扣扣的税费和行政费用。」她说，就算卖掉旧屋买新屋，因为要缴交高额的税费，负担还是重。但其实，换屋族只要符合自住条件，缴出去的房地合一税可以退还。

 

重点一、小换大全额退　大换小比例退

要是以小换大（指价格高低、而非房屋面积大小），原缴交获利所得45％的税金，都能够申请全额退税。不过，若是「以大换小」，则房地合一税是按比例退税。「假设郭小姐卖掉旧屋后，『以大换小』购入总价1,500万元的新屋，依照计算公式：税金×（重购价/出售价）＝退回金额，按比例申请退税，可退还126.5万元（135×（1,500/1,600）＝126.5）。」房地产直播网红发电哥说明。

 

 

 

重点二、2年内需买卖移转并符合自住用途

 

再来，需掌握「时效2年」。意思是不论「先卖后买」或「先买后卖」，移转登记需在2年内完成，才可申请重购退税。民众可亲赴户籍所在地的国税局临柜办理、或是上财政部网站申请，填妥「个人房屋土地交易所得税重购退税申请书」即可。

 

除了「时效2年」，也要注意符合「自住用途」，KPMG安侯建业税务投资部执业会计师黄彦宾就提醒，政府为了避免投机、落实保障自住权益，若经查发现出售的旧屋没有「实际居住」使用，退税申请将不会被核认。

 

「最好的方式是房屋所有权人、配偶或直系亲属的户籍，一定得设籍在其中。」而新、旧屋也不得有出租、营业或执业使用，「若把公司行号登记在家里，像是网拍、工作室有营业登记，就不符合『自住』要件。」黄彦宾说。