首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 新青安「宽限期」妙闪房地合一？！专家曝3大缺陷全民购屋热潮暗藏风险 2024-06-27

自去年8月「青年安心成家购屋优惠贷款」（简称新青安）政策实施以来，引发全民购屋热潮，同时衍生出诸多市场乱象，如买后转租、人头户购屋等。面对舆论压力，公股行库推出「签切结书」措施，试图缓解炒作风潮，行政院长卓荣泰亦承诺进行政策检讨。然而，这些应对措施能否有效遏止乱象呢？

乐屋网调研中心经理洪安怡表示，回顾「青安」的政策演变，旧版青安是贷款额度800万元，宽限期3年，还款年限30年，政府补贴利率也仅半码，跟一般银行提供的首购或军公教房贷相去不远，在条件没有特别优渥的情况下，申办诱因自然不高，未引起广泛讨论。

洪安怡点出，新青安推出，却彻底改变了局面：贷款额度提升至1000万元，宽限期延长至5年，还款年限扩展至40年，政府利率补贴增至1.5码，加上公股行库吸收部分升息，实质补贴高达2码，优渥的条件引发市场热烈反应，同时也暴露出政策设计的三大缺陷。

1.齐头式补贴，加深居住不正义

既然是政府补贴，难道不该把钱花在刀口上？但不论是旧版青安还是「新青安」，都是不限「首购」，不设年收入门槛，年龄规范也只要成年即可，所谓「青年」，竟是18岁到188岁皆符合，内政部的住宅基金如此挥霍，岂不荒谬？

相较之下，内政部「自购住宅贷款利息补贴」合理许多，利率更低，申请条件也较严苛，放款额度也不高，更能有效防范投资炒作。

2.违规成本过低，吸引买方赌一把

新青安政策的违规成本过低，助长了投机行为。即便要求签署切结书，一但被发现违规，也仅需把先前的补贴缴回，改回一般房贷方案而已，并无太大损失，难以有效遏止人头户申贷、买后转租等违规行为，这种低风险高报酬的结构，无疑刺激了投机心理。导致资金不够的要借，资金足够的更要借，高堂老母，成年子女都拿来当人头。

3.银根一边紧缩一边宽松？官方各部会政策相互矛盾

而新青安政策与其他房市调控措施之间存在矛盾，官方一方面端出预售屋禁止换约，房地合一重税等措施来抑制供给，另一方面又透过新青安宽松资金，买方满手现金找不到货，供给不足下，进一步抬升房价，这种政策不一致性，无疑加剧了市场的混乱。

新青安5年宽限期躲房地合一重税 助长炒作行为

更令人不解的是，新青安的5年宽限期，恰好与房地合一的重税期吻合，为投资者提供了一个低成本、高获利的操作空间。以一间1250万元的房屋为例，利用新青安最宽松的条件，贷款8成1000万元，还款40年，宽限期5年，一段式利率1.775%来计算，前5年宽限期，每月还款大约1万4792元，前5年的房贷支出合计约88万7520元。

5年宽限期后，假定房价涨幅50％（参照信义房价指数2019年Q1至2024年Q1涨幅），转手成交1875万元，帐面获利600万元，就算扣除房地合一120万元的税金，还能大赚480万元，对应买方实质投入的资金，约莫仅100多万元，更遑论还能重购退税，或多等1年使用400万元免税额来降低房地合一税，这种诱人的回报无疑会刺激更多投机行为。

无壳蜗牛自备款不足 被迫转往预售屋市场

洪安怡分析，真正的经济弱势群体，是那些连2到3成的自备款，都筹措不出的无壳蜗牛们，无法享有新青安的优惠方案，只能或被迫继续承受高额租金，或转向预售屋市场。建商趁机推出低首付、工程期零付款等方案，表面上为购屋者提供便利，实则可能使其陷入长期债务困境，同时推高新建案价格，不仅未能解决原有住房问题，反而可能加剧财富分配不均，为房市健康发展埋下隐患。