首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 土地增值税一生一次和一生一屋差在哪？这个举例让你秒懂差异 2024-07-16
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土地增值税是什么？
土地增值税（Land Value Increment Tax）是指土地所有权移转时（例如：买卖、赠与），政府依照土地的涨价倍数，以累进税率 20％、30％、40％ 的税率，向出卖人或受赠人课徵。除了一般的税率，土地增值税也规定有 10％ 土地增值税的优惠税率，但仅针对「自用住宅用地」才有适用，也就是所谓的「一生一次」、「一生一屋」的节税方式。
延伸阅读：土地增值税是什么？谁缴？可以减免吗？30秒土地增值税试算
什么是自用地住宅？
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根据土地税法§9 规定，自用住宅用地，指土地所有权人或其配偶、直系亲属於该地办竣户籍登记，且无出租或供营业用之住宅用地。
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土地税法施行细则§4 规定，自用住宅用地，以其土地上之建筑改良物属土地所有权人或其配偶、直系亲属所有者为限。
土地增值税一生一次 V.S. 一屋一次
一生一次限制面积坪数换算：都市土地约 90.75 坪、非都土地约 211.75 坪。
一生一屋限制面积坪数换算：都市土地约 45.37 坪、非都土地约 90.75 坪。
详细换算可使用台北市政府地政局线上面积换算网站
一生一次
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适用条件：
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所有权人出售前一年内未曾供营业或出租（含公益出租、社会住宅包租代管）之住宅用地。
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地上建物须为土地所有权人或其配偶、直系亲属所有，并已在该地办竣户籍登记。
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自用住宅建筑完成未逾 1 年者，其房屋评定现值须达所占基地土地公告现值 10% 。
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一人一生限用 1 次
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限制面积：都市：≤3公亩（90.75 坪），非都市：≤7公亩（211.75 坪）
一生一屋
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适用条件：
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一屋限制：出售时土地所有权人与其配偶及未成年子女，无该自用住宅以外之房屋（包括土地所有权人与其配偶及未成年子女未办保存登记及信托移转之房屋）。
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出售前持有该土地 6 年以上。
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土地所有权人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在该地设有户籍连续满 6 年且持有该自用住宅连续满 6 年。
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出售前 5 年内，无供营业使用或出租（含公益出租、社会住宅包租代管）。
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限制面积：都市：≤ 1.5公亩（45.37 坪），非都市：≤ 3公亩（90.75 坪）
举个例子
小明 於 2018 年取得一笔位於台北市信义区内（都市计画范围内）的自用住宅用地A地，面积 500 平方公尺，公告现值为 5,000 元／每平方公尺（即前次移转现值），物价指数为 150％，小明 在 2020 年 3 月将 A 地出售，出售时申报土地移转现值为 30,000 元／每平方公尺，小明 想依照自用住宅用地优惠税率课徵（一生一次）土地增值税，小明 应纳税额分为两部分：
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自用住宅用地优惠税率（一生一次）
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一般税率应纳土地增值税
由於 小明 所有的 A 地位於都市计画范围内，而都市土地出售按自用住宅用地优惠税率的面积限於 300 平方公尺，超过部分仍回归一般税率计算，所以 500 平方公尺的 X 地须先计算「土地涨价总数额」和「涨价倍数」（判断一般税率所适用的级距），再分别计算适用优惠税率及一般税率，最后合并加总，就是 小明 出售 A 地应缴纳的土地增值税：
自用住宅用地优惠税率计算方式为 22,500 x 300 x 10％（此处适用单一税率，无论涨价倍数为何）＝ 675,000。
一般税率应纳土地增值税则为「7,500 x 200 x 20％」「 7,500 x 200 x 30％」＋「7,500 x 200 x 40％」＝300,000＋450,000＋600,000＝1,350,000。
将两者相加，675,000＋1,350,000＝2,025,000 得出 A 出售 X 地时应纳的土地增值税额。
如果还是雾煞煞，也可直接使用财政部线上试算网站进行土地增值税计算！
