首頁 ﹥ 最新消息 > 房地合一稅 > 稅稅唸學堂／不得已賣廠房 竟然全課房地合一稅 關鍵是：折舊 2024-09-26

近來高雄國稅局抽查營利事業的房地合一稅，「被調整的比率蠻高的，」官員說，如果是很早買進的廠房，能減的成本只剩殘值，出售時，就有不少營利事業因此被補稅。

 

官員解釋，可減除的「成本」，不是取得成本，而是「未折減餘額」，也就是取得成本要扣除已認列折舊。

 

另外，也常有營利事業跟國稅局抱怨，「我就是因為本業虧損才賣廠房，竟然賣廠房賺的錢，全課房地合一稅，沒辦法先抵本業虧損。」官員只好再解釋，「房地交易所得只能抵房地交易損失。」

 

廠商抱怨，自家久久才賣一次廠房，可能十年內都不會再賣第二次，那有什麼機會抵損失。

 

就是這兩點新認知，瘦了營利事業的荷包。官員說，所幸，只調整補稅，不罰款。

 

成本不是取得成本 是未折減餘額

 

高雄國稅局舉了個案例，有一家公司109年1月30日以2,500萬取得一處房屋、土地，帳列固定資產，房屋認列折舊，111年1月10日出售，售價3,000萬元。賣出時，房屋認列的累計折舊40萬元。

 

公司這樣算

112年5月申報房地合一稅144萬元。

 

（3,000萬元售價－2,500萬元取得成本－180萬元必要費用－土地漲價總數額0）×45%稅率（持有不到兩年）＝144萬元房地合一稅

 

但這樣的算法，官方不接受。

國稅局算給你看

 

高雄國稅局在成本項目，改為（2,500萬取得成本-40萬元累計折舊），官員說，提列折舊已經算過一次費用了，如果計算房地合一稅時沒有減掉，等於算了兩次費用。或者成本這一項，直接以「未折減餘額」取代。

 

計算下來，房地合一稅162萬元，多18萬元。補稅18萬元。

 

營所稅率是20%，這個個案的房地合一稅稅率45%，那麼提列折舊並不划算？官員指出，公司可以放棄提列折舊。

 

官員指出，這家公司出售的房產持有時間短，折舊提得不多，如果是賣早年買的廠房，折舊早就提完了，只餘殘值。可扣除的成本低，算下來的房地交易所得很高。

 

官員也說，營利事業的房地合一最低稅率是20%，不像個人可以到15%或有10%的優惠稅率。