首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 税税念学堂／不得已卖厂房 竟然全课房地合一税 关键是：折旧 2024-09-26

近来高雄国税局抽查营利事业的房地合一税，「被调整的比率蛮高的，」官员说，如果是很早买进的厂房，能减的成本只剩残值，出售时，就有不少营利事业因此被补税。

 

官员解释，可减除的「成本」，不是取得成本，而是「未折减余额」，也就是取得成本要扣除已认列折旧。

 

另外，也常有营利事业跟国税局抱怨，「我就是因为本业亏损才卖厂房，竟然卖厂房赚的钱，全课房地合一税，没办法先抵本业亏损。」官员只好再解释，「房地交易所得只能抵房地交易损失。」

 

厂商抱怨，自家久久才卖一次厂房，可能十年内都不会再卖第二次，那有什么机会抵损失。

 

就是这两点新认知，瘦了营利事业的荷包。官员说，所幸，只调整补税，不罚款。

 

成本不是取得成本 是未折减余额

 

高雄国税局举了个案例，有一家公司109年1月30日以2,500万取得一处房屋、土地，帐列固定资产，房屋认列折旧，111年1月10日出售，售价3,000万元。卖出时，房屋认列的累计折旧40万元。

 

公司这样算

112年5月申报房地合一税144万元。

 

（3,000万元售价－2,500万元取得成本－180万元必要费用－土地涨价总数额0）×45%税率（持有不到两年）＝144万元房地合一税

 

但这样的算法，官方不接受。

国税局算给你看

 

高雄国税局在成本项目，改为（2,500万取得成本-40万元累计折旧），官员说，提列折旧已经算过一次费用了，如果计算房地合一税时没有减掉，等於算了两次费用。或者成本这一项，直接以「未折减余额」取代。

 

计算下来，房地合一税162万元，多18万元。补税18万元。

 

营所税率是20%，这个个案的房地合一税税率45%，那么提列折旧并不划算？官员指出，公司可以放弃提列折旧。

 

官员指出，这家公司出售的房产持有时间短，折旧提得不多，如果是卖早年买的厂房，折旧早就提完了，只余残值。可扣除的成本低，算下来的房地交易所得很高。

 

官员也说，营利事业的房地合一最低税率是20%，不像个人可以到15%或有10%的优惠税率。