首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 兄弟继承土地后多做这件事，较优惠税制没了，恐被课200万税金 2024-11-16

文／正业地政士联合事务所所长 郑文在

2016年取得的不动产再出售时，必须适用新制房地合一税，取得成本愈低，获利愈多，课税愈高，所以只能以持有期间愈久让税率愈低，或是以自用税率、重购退税等方式，达成节税的效果。

但是，继承取得的不动产因为是法律事实，如果被继承人是2016年以前取得，继承人再出售则可以主张适用旧制，课徵房屋交易所得税。不过，继承后再继承，或是继承后再赠与，就必须适用新制房地合一税了。

个案的土地是父亲2016年以前取得，父亲往生后由兄弟2人继承取得，很快的完成了继承登记，后来兄弟间对於土地的分配不公平，於是谈妥后将其中2笔土地互换，因为没有价金的支付，所以就以赠与的方式完成了土地所有权登记。

继承土地可适用旧制 再登记改认定新制

日前，哥哥因为资金需要，拟将该笔土地出售，才发现大事不妙！因为，第二次兄弟间土地互换所办理的赠与登记，造成这笔土地要出售时必须适用新制房地合一税，而且取得成本是当时办理赠与时的公告现值，如果出售成功，大约要缴纳近200万元的房地合一税，让卖方打退堂鼓，不敢出售。

该如何克服这个窘境？依照《民法》第 1151 条：「继承人有数人时，在分割遗产前，各继承人对於遗产全部为公同共有。」如果兄弟姐妹没有共识，或许可以先以公同共有办理登记，等确认无误后再办理协议分割或是共有型态变更。而不是先草率的任意分配，再来做事后的调整，如此一来，没有房地合一税的不动产，出售时将自动升等为房地合一税的「贵宾」。

以买卖代替赠与 出售省下庞大税金

如果真的已经分配完成，彼此间继承的财产要办理互换时，请参考以买卖方式将买卖价格接近市价，因为公告现值约只有市价的1/3，他日再办理时，差额2/3会转换成获利，如果持有期间未满2年，将被课徵45%的房地合一税，这就是近200万元的来源。

假设，后来的取得是以市价的方式办理买卖登记，因为获利是0元，课徵45%的房地合一税也是0元，偏偏千金难买早知道，切记！要取得继承登记的不动产，一定要谋定而后动，才不会缴纳巨额房地合一税。

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