首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 建设公司与地主合建分屋，双方互易房地时，应如何开立统一发票？ 2024-11-26
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财政部台北国税局表示，迩来常接获民众询问，地主与建设公司合建分屋，双方互易房地时，应如何开立统一发票？
该局说明，依加值型及非加值型营业税法施行细则第18条及第25条规定，合建分屋之销售额，应按该项土地及房屋当地同时期市场销售价格从高认定，并依统一发票使用办法第12条规定，於换出房屋或土地时开立统一发票，故建设公司与地主应以换出或换入之时价从高认定，并按较高之价格等额对开发票，土地价款之发票(所有人如为个人者，可开立收据)免徵营业税，房屋价款之发票，应加5%营业税。因此，合建分屋互易之房屋及土地之「销售额」应属相等，亦即不含营业税之房屋价格应等於土地之价格。
该局举例说明，假设建设公司以市价1,000万元之房屋与地主交换市价1,500万元之土地，因两者时价应从高认定，故建设公司应开立总计1,575万元（即销售额1,500万元加计营业税额75万元）之统一发票交付地主。至地主换出之土地，依规定可免徵营业税，是地主得选择开立销售额1,500万元之免税发票或收据交付予建设公司。
该局提醒，部分合建分屋案件误以为仅需按房屋评定价格与土地公告现值两者从高认定，并按较高之价格对开发票即可，却忽略了营业人如以较时价显著偏低之价格销售货物或劳务而无正当理由者，稽徵机关依规定得按时价调整其销售额，是以，建设公司及地主应依前述规定办理，以维护交易双方之权利。
（联络人：审查四科赖股长；电话2311-3711分机2550）
该局说明，依加值型及非加值型营业税法施行细则第18条及第25条规定，合建分屋之销售额，应按该项土地及房屋当地同时期市场销售价格从高认定，并依统一发票使用办法第12条规定，於换出房屋或土地时开立统一发票，故建设公司与地主应以换出或换入之时价从高认定，并按较高之价格等额对开发票，土地价款之发票(所有人如为个人者，可开立收据)免徵营业税，房屋价款之发票，应加5%营业税。因此，合建分屋互易之房屋及土地之「销售额」应属相等，亦即不含营业税之房屋价格应等於土地之价格。
该局举例说明，假设建设公司以市价1,000万元之房屋与地主交换市价1,500万元之土地，因两者时价应从高认定，故建设公司应开立总计1,575万元（即销售额1,500万元加计营业税额75万元）之统一发票交付地主。至地主换出之土地，依规定可免徵营业税，是地主得选择开立销售额1,500万元之免税发票或收据交付予建设公司。
该局提醒，部分合建分屋案件误以为仅需按房屋评定价格与土地公告现值两者从高认定，并按较高之价格对开发票即可，却忽略了营业人如以较时价显著偏低之价格销售货物或劳务而无正当理由者，稽徵机关依规定得按时价调整其销售额，是以，建设公司及地主应依前述规定办理，以维护交易双方之权利。
（联络人：审查四科赖股长；电话2311-3711分机2550）
