首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 家人房贷未缴完死亡，小心大笔房地合一找上门！专家教2招，合法省下百万税金 2024-12-06

 

黄爸爸109年3月买了中部的华厦900万，113年5月过世，黄先生继承了这间房子，并承担剩余700万房贷。黄先生因为无力还贷款，113年9月急售以老爸的成本900万卖掉房子。黄先生以为卖价与老爸的购价相同，不需缴纳房地合一税。然而，国税局认定继承的不动产取得成本为房屋评定现值及公告土地现值（共400万），因此卖价900万被认定赚了500万，需缴纳房地合一税。

 

黄先生真是想哭，是因为缴不起贷款被迫卖房，到底要缴多少房地合一税呢？

节税第1招：非自愿性出售，不动产税负

黄先生因无力负担房贷被迫出售，合并黄爸爸的持有期间超过2年未满5年，需承担35％的房地合一所得税率。这对黄先生来说非常不公平！

 

幸好，财政部在年110年6月11日公告（台财税字第11004575360号）：

 

对於因继承被继承人所遗以该房屋、土地为担保向金融机构抵押贷款之未偿债务，因无足够资力偿还该未偿债务之本金及利息，致出售该房屋、土地者，出售持有期间在5年以下的不动产，得适用20％税率课税。

节税第2招：继承有贷款的不动产

高雄国税局表示，当个人继承取得房地时，如果是被继承人（黄爸爸）用这个房地向银行、农会等金融机构抵押担保所借的贷款余额，该贷款余额超过因继承取得之房地价值（房地现值合计）部分。

 

黄先生继承的房子有700万房贷，减掉国家认定的房地价值400万，等於黄先生要额外负担300万，那么这300万也算黄先生的售屋成本。

 

房地合一税计算

 

当你继承的不动产有贷款，非自愿出售，房地合一税国税局算给你看：

房地交易所得=房地出售价额-成本-额外负担-移转费用

 

售价900万元，减除继承时房地现值按消费者物价指数调整后成本430万元，再扣除额外负担300万元（700万元-400万元）及法定移转费用27万元（900万元×3％），房地交易所得为143万元。

 

非自愿性出售之房地合一税率为20％，所以黄先生需缴28.6万的房地合一税（143万元×20％）房地合一税。

 

如果继承房没房贷？

若继承房没房贷，则少了额外负担300万，一样卖900万，房地交易所得为443万。

 

因为没房贷就不是「非自愿性出售 」，合并黄爸爸的持有期间超过2年未满5年，因此的房地合一所得税率35％。

 

房地交易所得为443万×房地合一税率35％，需缴155万的房地合一税，比起有房贷多了126万多。

 

R姐贴心解说

不动产留给下一代继承，有个好处就是遗产免税额有1333万，继承房地负债也要一并继承 。

 

长辈们，如果退休金不足, 以房增贷出来对自己好些。 台湾利率并不高，不要舍不得利息支出，上一代手头有钱养老和运用， 下一代继承后售出因为有房贷额外负担，房地合一税反而更少。

 

R姐经过老爸生病长照的过程，觉得只要长辈照顾好自己的健康，用自己的钱养老，就是子女的幸福 ！

 

本文经授权转载自R姐财富方舟-廖嘉红（相关报导：遗产不想给特定亲人！专家教3招合法对抗特留分，不怕财产落入他人口袋｜更多文章）