首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 个人卖预售屋 三项目没核实认列恐被追税 2024-12-30

2016年房地合一税2.0上路，规定个人交易在2016年以后取得预售屋及其坐落基地，视为房屋、土地交易，纳入房地合一所得税课税范围，并将推计费用率由5%调降为3%，上限金额为新台币30万元，不过，税务专家提醒，包括成交价额、取得成本与可减除费用等三大项目，都需明列清楚且核实认列，避免遭税务人员清查而补税处罚。

｜可减除费用未提示文件 以30万元为上限

根据《自由时报》报导，在取得房地所有权之前，预售屋交易的「成交价额(收入)」、「取得成本」及「可减除费用」，得依下列方式认定。首先针对「成交价额(收入)」，必须按受让人支付予让与人价额认定，但不包含受让人后续支付建设公司(地主)的价款；再来，「取得成本」的部分，则为让与人实际已支付建设公司(地主)的价款；最后「可减除费用」，则分为两种状况，若有相关证明文件，可依提示的费用凭证，核实认列；如未提示相关证明文件，按成交价额3%计算，并以30万元为上限。

举例说明，老王於2023年3月间与建设公司签订预售屋买卖契约书，总价款900万元，并依约支付签约金150万元。之后2024年2月与小李签订预售屋买卖契约书及更名协议书，以总价950万元将该预售屋买卖契约的权利义务让与小李，约定小李应於换约时支付老王200万元，并自换约时起承受老王与建设公司所订预售屋买卖契约书的全部内容，之后由小李依工程进度支付余款750万元予建设公司。

因老王预售屋之取得日与让与之交易日属房地合一税2.0课税范围，老王自行申报成交价额950万元、可减除成本900万元、可减除费用28.5万元(950万元×3%)及课税所得21.5万元，并按适用税率45%(持有期间未满2年)计算缴纳应纳税额9万6750元。

｜「成交价额」以实际收取受让人给付价额为准

但是，经国税局查获后，老王以价金200万元作为让与老王已支付建设公司150万元而取得预售屋权利的代价，故其成交价额应为200万元，取得成本为150万元，因老王未提示交易时的费用凭证，以成交价额200万元的3%计算可减除费用为6万元(200万元×3%)，核定课税所得44万元(200万元－150万元－6万元)及应纳税额19.8万元(44万元×45%)，补徵应纳税额10万1250元。

税务专家提醒，纳税义务人购买预售屋及其坐落基地，在取得房地所有权之前，将预售屋买卖契约的权利义务让售予他人，於报缴预售屋交易的房地合一所得税时，应特别注意「成交价额」的申报金额，应以实际收取受让人给付的价额为准，而非按预售屋买卖契约书的总价申报，以免申报错误而短报课税所得额及短缴应纳税额。