首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 卖房不能先迁户籍吗？优惠税率没了让他吓傻 税务局：「期限内」仍有优惠 2025-01-06

曾有民众因为小孩就学关系，将户籍迁往他处，原住处房子一直空著，等到想卖房时，却发现已丧失使用自用住宅优惠税率。PTT也有网友指出，自己持有2年的自用住宅，最近已售出、和买家完成对保，但在清偿交屋前到底要不要迁户籍，因为自己同时买了预售屋，想把户籍迁回老家，但担心在旧屋还没交易完成的状况下就迁走，很怕如此一来会有重购退税问题。

 

卖房能先迁户籍吗？没有出租、营业却不适用「自用住宅优惠税率」？

地方税务局表示，依据财政部72/08/17台财税第35797号函，如果土地所有权人为腾空房屋及土地等待出售，签约时土地所有权人或配偶、直系亲属的户籍已先行迁出该地，就跟自用住宅用地须由土地所有权人或配偶、直系亲属於该地办竣户籍登记的要件不符，因此就不能认为是供自用住宅使用。

 

但为了顾及买卖房地实务上需求，其迁出户籍距其「出售期间未满1年」者，且该自用住宅用地於出售前1年内无出租或供营业使用，该土地仍可适用自用住宅用地税率课徵土地增值税。

 

不过税务局也提醒民众一定要注意，适用一生一次自用住宅用地税率（10%）缴纳土地增值税需符合以下要件：

 

1.都市土地面积未超过3公亩（90.75坪）或非都市土地面积未超过7公亩（211.75坪）部分。

 

2.出售前1年内，未曾供营业使用或出租（含公益出租、社会住宅包租代管）之住宅用地。

 

3.地上房屋所有权人为土地所有权人本人、配偶或直系亲属。

 

4.土地所有权人本人、配偶或直系亲属签订买卖契约前已办竣户籍登记。

 

5.自用住宅建筑完成未满1年者，其房屋评定现值须达所占基地土地公告现值10%。

 

没事别迁户籍 小心补缴4倍地价税

不过，如果并非因为买卖房产等特殊原因，曾有案例因为工作需要将户籍迁出，实际上仍住在家里，却被税捐单位要求补缴4倍地价税。

 

屏东县政府财税局解释，按税法规定，地价税自用住宅用地户籍要件为地上房屋须土地所有权人本人或其配偶、直系亲属於该地办竣户籍登记，且无出租或供营业使用。一旦户籍迁出形成空户、房屋供出租、营业使用，或土地、建物所有权异动等情形，将会改按一般用地税率课徵。

 

若户籍迁出致无人设籍不符合自用住宅用地要件，应於30日内向土地所在地税捐稽徵机关申报，以免受罚。嗣后再行迁入，仍应於9月22日（如遇例假日，则顺延至次1工作日）前重新提出申请，经核准后才可自当年度起适用自用住宅用地优惠税率，逾期申请，则自申请之次年起开始适用。

 

中信房屋研展室副理庄思敏指出，尽管在土增税中，房地腾空待售的情况仍可适用自用住宅用地税率，但这一规定在房地合一税中却并不适用。依照房地合一税的规定，若想使用自住优惠，则须同时符合三要件：一、纳税人本人或配偶、未成年子女办理完成户籍登记，且持有并居住在该房屋连续满六年；二、交易前六年内并未出租、供营业或执行业务使用；三、本人、配偶、未成年子女交易前六年未曾申请适用房地合一自住优惠税率。另外，还需要留意，「6年」的计算时点系以设立户籍并实际居住之日起开始算。