首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 房地合一税节税！父母亲往生前，子女记得迁户籍回家，多出「400万免税额」...资深代书曝密技 2025-01-16

继承房屋想出售？高额房地合一税怎么办

 

个案的父亲民国113年11月往生，遗产中的自住房屋是106年购买，完成了户籍登记并且居住於该房屋，已经连续满6年以上。因为母亲已经往生，所以继承权就落在儿子身上。

 

儿子113年12月办妥了父亲的后事，继承了父亲留下的房屋之后，觉得这个老旧公寓的居住环境，不符合他的生活品质，决定卖掉该公寓，委托我们概算房地合一税后，发现如果马上出售，居然有高额的房地合一税等著他，怎么办？

 

高额税负试算：继承房屋出售的税务冲击

 

从客户提示的遗产税免税证明书上，房屋及土地核定价额约50万元，他们委托知名房仲业者的估价，预估市价约400万元，申报房地合一税的获利为350万元，扣除仲介服务费16万元，所有权持有期间为7年，以税率20%计算，房地合一税约66.8万元。（即：400万元-50万元-16万元=334万元×20%=66.8万元）

 

面对如此高额的房地合一税，客户咋舌！该如何节税？

 

房地合一税自住优惠：400万免税额及10%优惠税率

 

依照所得税法第4条之5规定：

（一）个人或其配偶、未成年子女办竣户籍登记、持有并居住於该房屋连续满6年。

（二）交易前6年内，无出租、供营业或执行业务使用。

（三）个人与配偶及未成年子女於交易前6年内未曾适用本款规定，就可以适用400万元的免税额及10%的优惠税率。

 

父亲113年11月往生，儿子113年12月继承该房屋，迁入户籍后还要等6年，缓不济急。

 

连续继承的税务优势：合并计算持有期间

 

另外，112年11月2日台财税字第11204619060号函规定：.....如属连续继承或受遗赠取得之房地，得将连续各次继承或受遗赠之被继承人或遗赠人持有期间合并计算.....

 

也就是只要儿子能够主张该400万元免税额，儿子出售这继承的老公寓就免纳房地合一税，这0元与66.8万元的距离只有相差几天，实在可惜。

 

房地合一税节税密技！父母亲往生前，子女记得迁户籍回家

 

试想，如果儿子在爸爸重病期间照顾他的时候，就能把户籍登记迁入爸爸老公寓，爸爸设籍的7年和儿子迁入的户籍，在爸爸往生后就符合『连续满6年』的规定，继承后儿子不用再等6年，就能享受这400万元的免税额，达到免纳房地合一税的条件。

 

为此，提醒大家，如果父母亲的遗产中的房屋，不是您想要保留的资产，甚至会继承后短期卖掉，或许未雨绸缪，先将本人、配偶或是未成年子女的户籍迁入，取得户籍登记及居住事实，将可以取得400万元的房地合一税免税额，及10%的优惠税率，避免缴纳遗产税后，还要缴纳高额房地合一税的窘境，一头牛被剥二层皮，也有利於房屋的销售。

 

作者简介_郑文在

正业地政士联合事务所所长，拥有不动产经纪人、地政士证照，专长为不动产税法、不动产登记。