首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 子女继承父母遗产，做错1件事「竟被课400万元重税」！专家教1招，百万税金通通免缴 2025-02-15

父母过世后，子女继承财产除了遗产税要缴纳以外，如果日后出售没注意的话，还会面临大笔房地合一税找上门的窘况，税率最高达45％。对此，正业地政士事务所所长郑文在分享，根据台财税字第11204619060号函，子女在父母过世前先把户籍迁回老家，符合自住条件就能降低大笔税金。

郑文在表示，日前有名个案的父亲於民国113年11月往生，遗产中的自住房为106年购买，有连续住满6年以上，并完成户籍登记，由於母亲已经往生，继承权就落到儿子身上。

郑文在说明，儿子在113年办妥父亲后事以后1年内要卖屋，原本函释发布之前，必须课徵45％的房地合一税率，但因现在持有期间可合并计算，总共7年，税率就降到20％。而老旧公寓的市价约400万元，房屋及土地核定价额约50万元，申报房地合一税获利为350万元，扣除仲介服务费16万元等，并以20％税率换算，房地合一税还得缴66.8万元。

不过，郑文在表示，根据所得税法第4条之五规定，个人或其配偶、未成年子女办竣户籍登记、持有并居住於该房屋连续满6年，在交易前6年内，无出租、供营业或执行业务使用，就可以适用400万元的免税额及10％的优惠税率。也就是说，如果当初儿子先把户籍迁回老家，继承后就不用等6年，就能马上享有400万元免税额，不必缴66.8万税金。

郑文在说明，子女如果发现父母遗产中的不动产，未来不是想自留、自住，而是继承后可能会短期出售的状况下，可先将本人、配偶或是未成年子女户籍迁入，取得居住事实，未来卖屋后就能使用400万元房地合一免税额及10％优惠税率。

作者介绍｜郑文在

正业地政士联合事务所所长，拥有不动产经纪人、地政士证照，专长为不动产税法、不动产登记。（相关报导：父母想把房子过户给子女，地政士教1招「房贷利息只要缴3天份」，赠与税也免缴｜更多文章）