首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 财政部「旧制豪宅税」新规懒人包／小宅、公寓冲击大！成交总价2千万小宅...税金恐比3千万住宅还高 2025-02-26

财政部近日公布113年度个人出售房屋之财产交易所得计算标准，针对105年以前取得的房屋，若无法提供取得成本相关证明文件，亦即适用非房地合一税课徵范围的旧制，须在今年5月申报个人综合所得税时，依「高价住宅」与「非高价住宅」两种计价基础申报财产交易所得。

相较去年调整「豪宅线」总价，今年则是各县市「单价」达到标准也适用。正心不动产估价师联合事务所所长黄昭闵表示，此举显示政府进一步加强房市调控力度，除了央行透过信用管制限缩贷款额度外，行政部门也以提高税赋的方式加码，对当前出售获利的屋主课以重税，贯彻国父平均地权「涨价归公」的理念。

高源不动产估价师事务所所长陈碧源表示，这尤其对「无法提供取得成本相关证明文件」，也就是101年8月1日施行实价登录制度之前购入，而在去年出售「单价达到门槛」的屋主，今年报税时首当其冲。

高价住宅各县市认定标准新制规定，财政部2月19日公告「建坪单价」认定标准。图／正心不动产估价师联合事务所提供

黄昭闵指出，新规定以建坪单价作为「高价住宅」标准，显然针对实际使用空间大，但权状却未计入的小坪数产品，诸如挑高店面、夹层增建、大套房挂车位、大阳台、公设比高的饭店式管理社区等高单价住宅，若前述这些类型产品位在台中市，代表即便总价未达3000万元，但若不含车位的建坪单价超过50万元，仍须比照高价住宅的计税标准，这将直接冲击都会区内的高单价小宅市场。

黄昭闵提到，小宅的土地持分较少，因此用「房地比」计算后建物的课税基础就会变得比较高，举例来说，总价2100万元成交的小宅，计算出来的财产交易所得，竟比3200万元大坪数住宅的财产交易所得还要高。

土地持份较少的小宅，首当其冲。图／正心不动产估价师联合事务所提供

陈碧源表示，整体影响范围虽不大，但显然政府就是要抓高总、高单价交易来增加税收，尤其投资客若把装潢灌入总价内出售，使得单价飙高，税金也相对可观。而未来符合课税条件的屋主出售房屋时，景气好时可能会转嫁税金，景气较弱时，则会想避免被课到税，单价收敛。

不过，黄昭闵认为，相较新制房地合一税直接依实价课税，旧制混合实价与公定价的课税方式显得不合理，难以让纳税人信服，他也呼吁，政府应趁此机会全面检讨制度的适宜性，以确保税制公平与合理性。