首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 法拍成交≠万事OK！得标者、前屋主别忽略这5大税务问题 2025-02-26

随著房价高涨，许多民众将目光转向价格较低的法拍屋，期待能捡到便宜。根据内政部统计，今年上半年全台法拍移转栋数达1,840栋，较去年同期成长一成，显示部分屋主因无力负担贷款而被迫让房屋进入法拍市场。然而，许多人误以为房屋遭法拍后，前屋主的欠税就能一笔勾销，事实上，税务问题可没这么简单。

 

首先，土地增值税、地价税与房屋税属於优先债权，会从拍卖款中扣缴，若金额不足，前屋主仍得补缴。此外，房地合一税或综合所得税也可能找上门，即使卖的是法拍屋，仍需依规定申报纳税；至於得标者，虽不必替前屋主还税，但别忘了 契税 仍要在期限内申报，否则将面临罚款风险！法拍屋交易不只是捡便宜，税务细节更不能掉以轻心。

 

前屋主仍需缴纳土增税、地价税与房屋税

 

根据内政部统计，113上半年全台法拍移转栋数达1,840栋，年增一成，六都以新北市法拍移转量达329栋最高。显见房市在升息循环以及信用管制之下，部分民众无法负担，使爱屋沦落为法拍屋。

 

然而屋子不是法拍后就万事ok，不少前屋主误以为房屋遭法拍后，原本积欠的税款就会自动消失，事实上并非如此。根据台中市地方税务局指出，法拍屋的土地增值税（简称土增税）、地价税及房屋税属於优先债权，执行机关会优先从拍卖款中扣缴，但如果分配的拍卖款不足以偿还所有欠税，前屋主仍需补缴剩余款项，税务责任不会因法拍而自动解除。

 

土增税是针对土地增值额徵收的税款，而地价税和房屋税则分别是针对土地和建物所有权人的年度税负。如果法拍屋的价格过低，导致税款无法全额清偿，前屋主仍可能收到补税通知，甚至面临强制执行。

 

得标者不必承担前屋主的欠税，但须在期限内申报契税

 

另外，一般房地买卖需要经过税务机关查税才可办理过户，但因为由法拍取得的房地不必经过这一关，因此有些得标者担心，若标得的法拍屋仍有未缴的房屋税或地价税，会不会被要求代缴？

 

税务机关表示，这类税款属於原屋主的责任，不会转嫁给新的所有权人。因此，得标者不必担心前屋主的欠税问题，在领得执行法院给予的权利移转证书起，房屋的地价税与房屋税才将由新屋主负责开始缴纳。

 

然而，这不代表得标者完全没有税务责任，因为还有一项关键税负需要注意——契税。

 

契税是购买房屋时应缴纳的税款，即使是透过法拍取得房屋，也属於买卖行为的一种，仍需缴纳契税。依规定，得标者需在法院发给权利移转证明书日起30日内，向房屋所在地的税捐机关申报契税。

 

契税的税基有两种认定方式，采价低者计算：1.拍定价（成交价）2.评定现值（政府公告现值）

 

举例来说，张先生透过法拍以250万元标得一间房屋，而政府评定现值为50万元，则契税应以50万元为税基，乘以适用税率6%，应缴契税3万元。若未在期限内申报契税，将依规定每日加徵应纳税额1%的怠报金，最高可达应纳税额，但不超过1.5万元。

 

除了税务问题，得标者应留意法拍屋可能涉及的产权纠纷，例如屋内仍有住户、尚未办理点交等，建议标购前充分评估风险。

 

法拍屋子无论损益，前屋主仍须申报房地合一税、综所税

 

除了地方税，房地合一税也是前屋主必须面对的课题。依财政部规定，自105年1月1日后取得的房地，不论是自行出售还是遭法院强制拍卖、获利或亏损，均需申报房地合一税。

 

南区国税局举例，甲先生在2022年5月以900万元购入一间房屋，后因积欠1,500万元债务无力清偿，导致房屋在同年11月被法拍，拍定价格为1,000万元。虽然甲先生未实际收到拍卖款，但仍须依拍定金额计算房地合一税。计算方式： 1,000万元（拍定价） - 900万元（取得成本） - 30万元（可减除移转费用） = 70万元（课税所得额）如果甲先生持有房屋未满5年，税率将适用35%；但若甲先生能提供法院裁定文件，证明其因财务困难导致强制拍卖，则可适用20%较低税率，而非一般35%。

 

国税局提醒，若民众房地遭法拍，不论有无所得，都应该在法定期限内申报房地合一税，否则可能面临补税及罚款。如果在未经检举或查核前自动补报，仍须补缴税额与利息，但可免受罚。因此，遭法拍的屋主务必於所有权移转日的次日起算30日内主动申报，以免日后被追税。

 

至於，105年以前取得、适用旧制的房屋，法拍后所得则是计入「综合所得税」。无论是得标者还是前屋主，都应该事先了解相关税务规定，才能避免交易完成后衍生额外费用或法律风险。如果有疑问，建议事先谘询专业会计师或税务机关，确保交易顺利进行。