首頁 ﹥ 最新消息 > 房地合一稅 > 出售繼承屋小心被課重稅 必知兩大防錯殺條款 2025-03-06

財政部台北國稅局表示，首先是個人交易2016年1月1日（房地合一2.0）以後繼承或受遺贈取得的房地，應以房屋的財產交易所得申報綜所稅，或就房地交易所得申報房地合一稅，是以被繼承人或遺贈人（父母）取得該房地的時點判斷。

個人交易2016年1月1日以後因繼承或受遺贈取得的房地，若該房地為被繼承人或遺贈人於2016年1月1日以後取得者，應就房地交易所得申報房地合一稅，即適用新制；若該房地為被繼承人或遺贈人於2015年12月31日以前取得者，則僅就房屋部分依規定計算財產交易所得申報綜所稅，即適用舊制。

舉例說明，甲君於2021年3月繼承母親生前買入供出租使用的房地，後於2024年5月出售，若該房地為母親於2015年12月31日以前取得，則甲君僅須就其房屋的交易所得申報綜所稅；不過，若甲君的母親是在2016年1月1日以後取得該房地，則應就房地交易所得申報房地合一稅。

一般而言，個人出售不動產若適用舊制課稅，稅金會比較低，但仍應計算房屋部分的財產交易所得，併入年度綜合所得總額，於次年5月辦理結算申報；至於適用新制者，則不論交易盈虧、有無應納稅額，應於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內，填具申報書，檢附契約書等相關資料文件，辦理申報房地合一稅。

就算適用房地合一稅，財政部說明，還有另一防錯殺的保命條款。考量個人因繼承（受遺贈）而取得的房地，可能具有照顧遺屬或繳納遺產稅等需求，須於短期內將該房地出售，如因持有期間較短而適用高稅率，未盡合理，因此繼承人（受遺贈人）於計算持有期間時，得併計被繼承人（遺贈人）持有期間。

至於房地如果連續發生2次以上（含當次）繼承（受遺贈）而移轉所有權者，同樣具有前述情形，且對各次繼承人（受遺贈人）而言，其取得時點及原因具有非人為所能操控的特性，故該部放寬將「各次」被繼承人（遺贈人）持有期間均納入併計範圍，以利適用較低稅率或自住優惠，也就是課稅所得新台幣400萬元以內免稅；超過部分適用10％稅率。

舉例說明，2017年1月甲君的爺爺買入A房地，2022年1月爺爺身故，由甲君的爸爸繼承A房地，未料爸爸於2023年1月身故，由甲君繼承A房地並於同年11月出售，甲君持有A房地的期間得併計爺爺及爸爸的持有期間後，合計超過6年，適用稅率為20％。

且若甲君、爸爸及爺爺持有A房地時都是自住使用（即所有權人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記及居住，且無出租、供營業或執行業務使用），且甲君與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過該自住優惠，甲君出售A房地還可以適用自住優惠，享有400萬元免稅額及10％稅率。