首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 出售继承屋小心被课重税 必知两大防错杀条款 2025-03-06

财政部台北国税局表示，首先是个人交易2016年1月1日（房地合一2.0）以后继承或受遗赠取得的房地，应以房屋的财产交易所得申报综所税，或就房地交易所得申报房地合一税，是以被继承人或遗赠人（父母）取得该房地的时点判断。

个人交易2016年1月1日以后因继承或受遗赠取得的房地，若该房地为被继承人或遗赠人於2016年1月1日以后取得者，应就房地交易所得申报房地合一税，即适用新制；若该房地为被继承人或遗赠人於2015年12月31日以前取得者，则仅就房屋部分依规定计算财产交易所得申报综所税，即适用旧制。

举例说明，甲君於2021年3月继承母亲生前买入供出租使用的房地，后於2024年5月出售，若该房地为母亲於2015年12月31日以前取得，则甲君仅须就其房屋的交易所得申报综所税；不过，若甲君的母亲是在2016年1月1日以后取得该房地，则应就房地交易所得申报房地合一税。

一般而言，个人出售不动产若适用旧制课税，税金会比较低，但仍应计算房屋部分的财产交易所得，并入年度综合所得总额，於次年5月办理结算申报；至於适用新制者，则不论交易盈亏、有无应纳税额，应於完成所有权移转登记日之次日起算30日内，填具申报书，检附契约书等相关资料文件，办理申报房地合一税。

就算适用房地合一税，财政部说明，还有另一防错杀的保命条款。考量个人因继承（受遗赠）而取得的房地，可能具有照顾遗属或缴纳遗产税等需求，须於短期内将该房地出售，如因持有期间较短而适用高税率，未尽合理，因此继承人（受遗赠人）於计算持有期间时，得并计被继承人（遗赠人）持有期间。

至於房地如果连续发生2次以上（含当次）继承（受遗赠）而移转所有权者，同样具有前述情形，且对各次继承人（受遗赠人）而言，其取得时点及原因具有非人为所能操控的特性，故该部放宽将「各次」被继承人（遗赠人）持有期间均纳入并计范围，以利适用较低税率或自住优惠，也就是课税所得新台币400万元以内免税；超过部分适用10％税率。

举例说明，2017年1月甲君的爷爷买入A房地，2022年1月爷爷身故，由甲君的爸爸继承A房地，未料爸爸於2023年1月身故，由甲君继承A房地并於同年11月出售，甲君持有A房地的期间得并计爷爷及爸爸的持有期间后，合计超过6年，适用税率为20％。

且若甲君、爸爸及爷爷持有A房地时都是自住使用（即所有权人或配偶、未成年子女办竣户籍登记及居住，且无出租、供营业或执行业务使用），且甲君与其配偶及未成年子女於交易前6年内未曾适用过该自住优惠，甲君出售A房地还可以适用自住优惠，享有400万元免税额及10％税率。