首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 5月报税注意！旧制售屋所得新规 会计师曝申报关键 2025-04-06

财政部2月19日发布「113年度个人出售房屋之财产交易所得计算规定」，适用於计算旧制的房屋交易所得，去年有出售房屋的人，若非适用新制房地合一税，那么今年5月报税时要注意，因纳入高单价豪宅与所得计算率调高，得特别仔细试算，避免因错误申报而遭稽徵机关调查补税。

 

勤业众信私人暨家族企业服务税务团队会计师王瑞鸿表示，第一步应先确认该不动产的取得时点，若属民国105年1月1日以后取得，原则上适用新制房地合一税，以房地实际成交价格为基础，计算「房地」交易所得，再依持有期间长短适用不同税率课税。

 

若个人出售不动产属104年12月31日以前取得者，应适用旧制，即依所得税法第14条第1项第7类规定，计算「房屋」交易所得，并入综合所得总额办理结算申报课税。

 

针对个人出售旧制不动产，王瑞鸿会计师表示，原则上应该按实际售价扣除原始取得成本及必要费用后，所计算之所得计入财产交易所得课税。但个人由於不像法人须保存帐簿凭证及帐载资料，故当个人无法提供相关原始成本资料时，就需要按财政部所颁定计算标准来计算财产交易所得。

 

因此，针对个人出售旧制房屋可归纳三种所得计算方式。第一、可提供实际成交金额及原始取得成本者，采核实认定。惟若买卖合约未单独载明房屋之价格时，以房地交易损益*房屋占房地现值比例，计算「房屋」交易所得，计入综合所得税课税。

 

第二、若无法提供原始取得成本（以101年8月实施实价登录以前取得之房地为常见），且房地出售总价达财政部113年度个人出售房屋之财产交易所得计算规定之各地区标准者，则以房地出售总价*房屋占房地现值比例*获利率标准（113年度为20％），计算「房屋」交易所得，计入综合所得税课税。

 

第三、 若无法提供原始取得成本，而房地出售总价未达上述「一定金额门槛」，一般以「房屋评定现值」*所得计算标准（参考113年度个人出售房屋之财产交易所得计算规定之各地区标准），计算「房屋」交易所得，计入综合所得税课税。

 

▼财政部先前已调整112年的个人出售房屋之财产交易所得计算规定，今年新规再纳入单价门槛。（图／永庆房产集团提供）

  

勤业众信税务部协理叶芷英指出，「113年度个人出售房屋之财产交易所得计算规定」的更新重点如下：

 

第一、「一定金额门槛」之标准：发布113年度房地出售总价达「一定金额门槛」之各地区标准，并增加「每坪单价」之判断依据。以台北市举例，当房地出售总价达新台币（以下同）6000万元以上，或单坪120万元以上者适用。 

第二、达「一定金额门槛」之获利率调增：为如实反映出售旧制房屋之获利情形，当无法证明原始取得成本，且房地出售总价达「一定金额门槛」者， 113年度适用获利率调高至20％（112年度为17％）。 

第三、未达「一定金额门槛」之所得计算标准调增：房地出售总价未达「一定金额门槛」，即原按「房屋评定现值」之一定比率计算其房屋交易所得额者，113年度为反映地区差异及市场行情，所得计算标准亦依各地区不同，分别调增1％至5％。

 

▼财产交易所得新规，对高单价小宅影响最大。（图／永庆房产集团提供）

 

 王瑞鸿提醒，出售不动产涉及税目甚广且税务议题相对复杂，如纳税义务人针对所得计算存有疑义者，在个人出售房地应先判断该房地是否适用旧制或房地合一税新制。如113年度有出售适用旧制房地之个人，应特别注意「是否能提供原始取得成本」、「是否达上述一定金额门槛」等判断要点，以避免因错误申报而遭稽徵机关调查补税。

 

（封面图／好房网提供）