首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 新闻中的法律／出售旧制房屋 所得税三种算法 2025-04-06

房市议题近年备受讨论，许多纳税义务人对於出售不动产该如何计算及申报所得税，仍存有疑义，加上财政部先前公布「113年度个人出售房屋之财产交易所得计算规定」，新增高价房屋「单价」门槛， 同时调升设算获利率3个百分点至20%，另针对一般房屋，全台也有多数行政区调高设算标准。

财政部公布的计算规定，主要是针对去年出售适用旧制课税的房屋，在今年5月申报综所税时，就应该依规定来申报。

纳税人出售不动产，究竟适不适用财政部所公布的财交所得规定？第一步应先确认不动产取得时点，若属2016年1月1日以后取得，原则上适用新制房地合一税，以房地实际成交价格为基础，计算「房地」交易所得，再依持有期间长短适用不同税率课税，必须在所有权移转登记日次日起算30日内办理；若个人出售不动产属2015年12月31日前取得则应适用旧制，即依旧制计算「房屋」交易所得，并入综合所得总额办理结算申报课税。

如果判断为属於旧制不动产出售，原则上应按实际售价扣除原始取得成本及必要费用后，所计算出的所得计入财产交易所得课税。但个人由於不像法人须保存帐簿凭证及帐载资料，因此当个人无法提供相关原始成本资料时，就需要按财政部所颁定计算标准来计算财交所得。

因此，针对个人出售旧制房屋，可归纳出三种所得计算方式。第一种，可提供实际成交金额及原始取得成本者，采核实认定。不过若买卖合约未单独载明房屋价格时，以房地交易损益乘以房屋占房地现值比例，计算「房屋」交易所得，计入综合所得税课税。

第二，若无法提供原始取得成本（尤其是2012年8月实施实价登录前取得的房地最为常见），且房地出售总价达财政部「113年度个人出售房屋之财产交易所得计算规定」之各地区标准者（也就是达到豪宅标准），则以房地出售总价乘以房屋占房地现值比率，再乘以获利率标准（113年度为20%），计算「房屋」交易所得，计入综合所得税课税。

第三，同样无法提供原始取得成本，但房地出售总价未达上述「一定金额门槛」（也就是非豪宅），一般以「房屋评定现值」乘以所得计算标准（参考113年度个人出售房屋之财产交易所得计算规定之各地区标准），计算「房屋」交易所得，计入综合所得税课税。

出售不动产涉及税目甚广，且税务议题相对复杂，如纳税义务人针对所得计算存有疑义者，个人在出售房地时应先判断该房地适用旧制或房地合一税新制。如去年有出售适用旧制房地的个人，应特别注意财政部新发布的规范，并留意是否能提供原始取得成本，或是否达到豪宅门槛等判断要点，以避免因错误申报而遭稽徵机关调查补税。（本文由勤业众信私人暨家族企业服务税务团队会计师王瑞鸿口述，记者胡顺惠采访整理）