首頁 ﹥ 最新消息 > 房地合一稅 > 南科工程師為省「房地合一稅」買房半年後才過戶 房貸利率糗變高 專家：小心銀行喊假條件翻盤｜好宅報報 2025-04-26

【文／連珠君】自去年919央行第七次信用管制以來，發生不少房貸亂象，有南科工程師為配合屋主半年後交屋，導致房貸利率提高了0.3%，也有民眾原本談好的房貸，在對保前突然發生變故，銀行拒絕貸款。專家指出，各家銀行喜好的客戶群，如八大銀行最愛軍公教、百大企業員工，利率最低，但房屋鑑價高，其他銀行則各有所長，應在購屋前就先行初估房貸，以免簽約後貸款不如預期，資金缺口無法補足下，自備款被沒收的憾事。

 銀行對保前要求保人

齊家不動產店長林敬能表示，有對南科工程師夫妻去年7月看中1間房屋，跟屋主也談妥房屋價款2100萬元，只要貸款1500萬元，約7成，但屋主受限於房地合一稅差半年就能持有滿5年，利率從35%降至20%，因此和南科工程師約定今年1月再成交，不料，遇到央行祭出第7次信用管制，房貸條件不如以往，利率從2.3%跳到2.6%，讓這對夫妻十分介意，但也只能無奈接受。

對銀行來說，南科工程師屬於非常優質客戶，有穩定的高收入，這類族群就相當適合找八大行庫。林敬能觀察，每家銀行都有自己喜愛、擅長的客戶群，如8大行庫喜歡軍公教、百大企業員工等有固定收入族群，雖然估價最保守，可能也沒有寬限期，成數也沒有特別高，但利率最低；自營商、無薪轉、年齡較大的族群，則建議找在地的銀行，或信用合作社、農漁會等。

另外建議民眾檢視自己的房貸需求，每間銀行有不同強項的房貸方案，有的提供寬限期、有的利率優先、有的成數優先、有的綁約期長，如綁約期對投資客很重要，若是想短進短出，就不適合綁約期長的銀行。

林敬能表示，去年的房貸之亂，是由於銀行放貸過於集中房地產，發生滿水位的現象，原期待今年有所緩解，但目前看起來，雖有空間，但也不會太多，貸款依舊難，曾發生幾次已跟銀行談好明確的撥款日，過沒多久卻又翻盤的突發事件。

曾經有客戶原本已談好聯邦銀行房貸，到對保前突然提高利率，還要求提供保人，後來甚至突然說不借款，客戶改找富邦人壽、國泰人壽等壽險公司，短短2個月額度就已經用完了，最後找到將軍農會貸款，才驚險過關。

簽約前找熟識銀行評估房貸

而房貸出問題，導致買方無法履行契約，被沒收違約金的遺憾事情，時有所聞。林敬能表示，國外與台灣購屋有個很大不同的地方，在於房貸評估時間點，國外在買屋前就已經先行做好房貸評估，銀行很明確的告知可以貸款的成數、利率。

但台灣沒有這項制度，建議在「簽約前」，就先行找銀行，請行員幫忙評估房貸，不過行員不一定願意幫忙，可能要找代書或仲介賣人情找行員協助外，但即便有初估，也不能相信，因這些是行員依照自己的經驗法則去估算出來的成數、利率，並非真正最後的數字。

等到簽約後，建議找3~4家銀行再更進一步評估，並提供財力證明、謄本、買賣契約書等資訊，民眾根據這幾間銀行給予的成數、利率、寬限期等條件，挑選符合自己需求的2間銀行填寫貸款申請書，這時銀行才會調聯徵紀錄，到這裡才會出現最後真正房貸方案。

林敬能表示，在前2個初估階段，銀行給的條件都是「假」的，主要有3個原因，一個是現在房貸審核趨嚴，以往只要分行自行審核即可，現在得要送到總行，再者，民眾給的資料可能也不完全，或是根本也不清楚自己的信用是否有瑕疵， 導致房貸初估不正確，還有的銀行鑑價習慣樂觀，經常初估的房屋價值很高，但真正借款時，卻借不到這麼高的鑑價。