首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 南科工程师为省「房地合一税」买房半年后才过户 房贷利率糗变高 专家：小心银行喊假条件翻盘｜好宅报报 2025-04-26

【文／连珠君】自去年919央行第七次信用管制以来，发生不少房贷乱象，有南科工程师为配合屋主半年后交屋，导致房贷利率提高了0.3%，也有民众原本谈好的房贷，在对保前突然发生变故，银行拒绝贷款。专家指出，各家银行喜好的客户群，如八大银行最爱军公教、百大企业员工，利率最低，但房屋鉴价高，其他银行则各有所长，应在购屋前就先行初估房贷，以免签约后贷款不如预期，资金缺口无法补足下，自备款被没收的憾事。

 银行对保前要求保人

齐家不动产店长林敬能表示，有对南科工程师夫妻去年7月看中1间房屋，跟屋主也谈妥房屋价款2100万元，只要贷款1500万元，约7成，但屋主受限於房地合一税差半年就能持有满5年，利率从35%降至20%，因此和南科工程师约定今年1月再成交，不料，遇到央行祭出第7次信用管制，房贷条件不如以往，利率从2.3%跳到2.6%，让这对夫妻十分介意，但也只能无奈接受。

对银行来说，南科工程师属於非常优质客户，有稳定的高收入，这类族群就相当适合找八大行库。林敬能观察，每家银行都有自己喜爱、擅长的客户群，如8大行库喜欢军公教、百大企业员工等有固定收入族群，虽然估价最保守，可能也没有宽限期，成数也没有特别高，但利率最低；自营商、无薪转、年龄较大的族群，则建议找在地的银行，或信用合作社、农渔会等。

另外建议民众检视自己的房贷需求，每间银行有不同强项的房贷方案，有的提供宽限期、有的利率优先、有的成数优先、有的绑约期长，如绑约期对投资客很重要，若是想短进短出，就不适合绑约期长的银行。

林敬能表示，去年的房贷之乱，是由於银行放贷过於集中房地产，发生满水位的现象，原期待今年有所缓解，但目前看起来，虽有空间，但也不会太多，贷款依旧难，曾发生几次已跟银行谈好明确的拨款日，过没多久却又翻盘的突发事件。

曾经有客户原本已谈好联邦银行房贷，到对保前突然提高利率，还要求提供保人，后来甚至突然说不借款，客户改找富邦人寿、国泰人寿等寿险公司，短短2个月额度就已经用完了，最后找到将军农会贷款，才惊险过关。

签约前找熟识银行评估房贷

而房贷出问题，导致买方无法履行契约，被没收违约金的遗憾事情，时有所闻。林敬能表示，国外与台湾购屋有个很大不同的地方，在於房贷评估时间点，国外在买屋前就已经先行做好房贷评估，银行很明确的告知可以贷款的成数、利率。

但台湾没有这项制度，建议在「签约前」，就先行找银行，请行员帮忙评估房贷，不过行员不一定愿意帮忙，可能要找代书或仲介卖人情找行员协助外，但即便有初估，也不能相信，因这些是行员依照自己的经验法则去估算出来的成数、利率，并非真正最后的数字。

等到签约后，建议找3~4家银行再更进一步评估，并提供财力证明、誊本、买卖契约书等资讯，民众根据这几间银行给予的成数、利率、宽限期等条件，挑选符合自己需求的2间银行填写贷款申请书，这时银行才会调联徵纪录，到这里才会出现最后真正房贷方案。

林敬能表示，在前2个初估阶段，银行给的条件都是「假」的，主要有3个原因，一个是现在房贷审核趋严，以往只要分行自行审核即可，现在得要送到总行，再者，民众给的资料可能也不完全，或是根本也不清楚自己的信用是否有瑕疵， 导致房贷初估不正确，还有的银行鉴价习惯乐观，经常初估的房屋价值很高，但真正借款时，却借不到这么高的鉴价。