首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 5月报税季将至 「新豪宅税」这3类屋主注意 2025-04-26

近期财政部调整旧制高价住宅的认定与计算方式，俗称「豪宅税」，标准除维持原有总价门槛外，首度将「成交单坪价格」纳入认定条件。5月报税季将至，信义房屋旗下信义代书林佑民表示，此次新制仅适用於未纳入房地合一税、且无法提供购屋成本证明的旧屋，主要影响对象为早年购屋、近期出售的民众。提醒屋龄高、已退休的自住型屋主，售屋前务必试算税额，并点名三大族群也应特别留意。

林佑民指出，新制适用对象为104年12月31日以前购得房屋者，申报时若无法核实原始取得成本，须改采财政部公告标准课税。常见情况如购屋合约遗失，实价登录尚未实施时期，无法取得参考成交资讯者，只能依公告价格估算所得。若房屋成交总价或单价超过门槛，将被视为高价住宅，并以「成交总价 × 房地比 × 20%获利率」计算财产交易所得，纳入综合所得课税。

林佑民表示，是否需负担高额税金，仍与房屋持有年限与房地比有关。屋龄越久、折旧越大、土地公告现值越高，房地比通常越低，即使被列为高价住宅，实际课税金额差异未必显著。例如上述老屋若房地比仅12%，计算所得仅约54.72万元，税负影响较小。

针对此次调整，林佑民特别点名三大族群留意：

一、双北地区低楼层公寓与小坪数捷运宅。虽台北市单价超过120万元的物件并不普遍，但部分一楼公寓或小坪数捷运宅因地段佳、总价低、单价高，容易触及门槛。若为十多年前低价购入，一旦近期出售，获利空间大，税负差距明显。

二、新竹竹北早期购屋族。近年竹北房价大涨，许多当年单价十多万元购得的物件，如今每坪行情动辄逾50万元，轻易突破高价住宅门槛，出售时应留意税金差异。

三、104年底前购屋且近期出售的屋主。这类民众在无法提出原始成本证明的情况下，售价若超过财政部公告门槛，将按新制公告方式课税。林佑民提醒，售屋前应谘询专业人员试算税额，降低误判成本而产生预期外的负担。

至於能否透过调整车位价格方式节税，林佑民坦言，若车位价格远高於市价行情，国税局可能认定有规避税负的嫌疑。他提醒，查税人员经验丰富，切勿以明显偏离行情的方式操作，恐将遭要求补税甚至产生法律风险。提醒退休长辈、无其他所得来源的自住型屋主，可寻求专业房仲或代书协助试算，合理规划节税，以免因税制误解而承担过高税金。