首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 台北每坪120万、新北75万...课新制豪宅税？ 专家解析这些手法，避开被课税 2025-05-07

财政部2月19日发布豪宅税新制，将「每坪单价门槛」列入课税条件，台北市门槛为120万、新北市为75万。不少屋主担心今年若有买卖交易可能会触及门槛增加税收，台湾房屋集团趋势中心执行长张旭岚表示，这项政策主要针对2012年以前没有取得成本的房地产，若屋主房子都在2016年房地合一税实施后才取得，则直接适用房地合一税，不受新制影响。 

豪宅税新规上路 两时间点判断是否影响

2024年，财政部於2025年2月19日发布「2024年度个人出售房屋之财产交易所得计算规定」，新增「每坪单价门槛」并调整高价住宅获利率从17%至20%。以台北市为例，豪宅成交金额门槛除了原本的6,000万元外，新增每坪120万条件。张旭岚表示，这项新制关注的层面以两个时间点为主，分别是「2012年8月实价登录上路」及「2016年房地合一税」。 

张旭岚说明，在2016年房地合一税上路前，台湾房地产交易的计算方式不太直观，不依照实际成交市价，而是以政府的「房屋评定现值」为依归。同时，2012年实价登录尚未实施，许多2012年前取得房屋的屋主，并无取得成本纪录，因此财政部订立旧制豪宅税新规主要目的，是希望成本不明的房地产交易时能有所依据，因此解读新制对自己是否有影响，可观察自己房屋取得时间简单判断。 

若取得於2012年实价登录上路前，因为没有取得成本，将受新制规定影响。 

若取得於2012年实价登录上路后至2015年底前，有取得成本资料，则按建物获利核实课税。 

若取得於2016年房地合一税之后，则直接适用房地合一税，不受此次新制影响。 

张旭岚表示，若屋主房屋属於第一种，在卖房时就会考虑将卖价设定低於新制单坪门槛，以避免增加税负，有些屋主甚至会技巧性将房屋成本压低，将车位价格提高一并贩售以规避新制，这些都是买方在购买这类型房屋时议价要留意的，「政府现在正处於金检最严格时刻，如果屋主为了规避新制让价格刻意与市场脱钩，也容易成为被查缉对象。」

政府积极查缉 新旧青安一并追税

由於新青安转租、人头户等违规频传，政府要求积极查缉，近期传出除新青安外，使用旧青安贷款(青安1.0)买房转租屋主，也遭银行追讨补贴。张旭岚表示，租屋市场中因房东缺乏报税诱因，造成租屋存在黑市问题，政府透过鼓励租客可不经房东同意申请租金补贴以回收数据，间接让许多屋主在不知情下曝光租屋事实，进而遭到查税。「无论旧青安或是新青安，主要都是政府鼓励自住客的税率补贴政策，过去没有严格查缉是因资料不全、机关不够严谨积极，并不代表使用旧青安就能免责。」 

张旭岚进一步指出，部分使用新青安买房屋主，因考量个人使用空间有限，选择将多余房间出租，名义上也是不允许的。同时因有出租事实，会被视为营业用而非自住使用，会依法课取营业税，也无法再享有优惠的自用住宅税率。 

银行提高收支比条件 首购族难贷8成

受限贷令影响，目前除贷款时程比之前更长，也有民众反映贷款成数更加严格。张旭岚表示，「贷款能不能到8成，除贷款人授信条件外，也受银行估价影响。」有些地区因短期内价格哄抬过高，与银行估价呈现落差。若银行估价低於合约价，银行实际拨款额度就比买方预期更少，也需要准备更多头期款。 

授信条件方面，张旭岚坦言，受《银行法》72-2放款天条限制，相比不动产贷款，银行会更积极处理大资产客户，也对贷款人实施更严格「收支比」约束，比例由常规140%提高至200%。以每月房贷5万元为例，月收入要求从过去7万上升到10万。「银行很现实，与其贷款给首购族小白，不如贷给长期往来客户，未来也有更多机会在金融产品互动。」这些原因影响下，买方的确会普遍感受贷款成数不如预期、或需排队。 

张旭岚建议，若真的於限贷期间有购屋需求，务必与卖方讨论於合约中备注拉长交屋期至6个月，以降低违约风险。