首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 人口老化继承潮涌现　房地合一税藏陷阱　设籍没做好恐多缴百万税金 2025-06-16

随著台湾进入高龄社会，继承不动产早已不再是少数人的课题。根据内政部资料显示，今年第一季全台继承移转登记高达1.79万栋，创下2016年统计以来同期次高纪录。

 

越来越多子女在继承父母房产后，计划出售换现金或重新配置资产，但不少人忽略了一个关键问题——房地合一税怎么算？若没搞清楚「自住房地」的优惠条件，轻则失去免税资格，重则被国税局认定补税百万，荷包恐大失血。

 

继承变卖房产没设籍，税负瞬间翻倍

 

一名纳税人小明，在2023年继承父亲留下的房产，原本希望隔年初将其出售，作为自住房地申报节税。他自行申报所得646万元，认为可先扣除自住优惠的400万元免税额，再用10%的税率课税，其计算税额仅约24万元。

 

然而，事情没这么简单。

 

国税局查核发现，小明从未将户籍迁入该房屋，继承后也几乎没有水电使用纪录，显示并无实际居住。

 

根据现行《所得税法》第4条之5规定，要享有自住优惠，必须符合「六年条款」，也就是本人、配偶或未成年子女需在该房屋设籍并连续实际居住满六年，且期间不得有出租、营业行为，并在六年内未曾使用过该项优惠。

 

结果小明三项条件全踩雷，最后被国税局认定为一般交易，改适用20%税率，须补税129万余元，原本省税计画直接破功。

 

继承可以合并年限，但有前提

 

房地合一税上路后，针对继承案件也有一套机制。若房地是透过继承取得，现行法规允许将被继承人的持有期间并入计算「六年条款」，但这并不代表继承后就能立刻享有自住免税额，仍须被继承人与继承人双方均符合自住条件。

 

也就是说，就算父亲在生前已设籍并居住该房屋超过六年，若继承人小明从未设籍、没有实际使用纪录，那么即便总年限超过六年，也无法享受优惠。

 

根据财政部规定，只有在被继承人与继承人双方的「设籍与实住」纪录都到位，才能成功并计年限，节省税负。

 

房地合一税「六年条款」三大门槛

 

国税局提醒，想要拿到房地合一税制下的400万元免税额和10%优惠税率，这三个条件缺一不可：

 

1.连续设籍与居住六年：本人、配偶或未成年子女需设籍并实际居住於该房屋，连续满六年。

 

2.不得有营业或出租纪录：该房屋六年内不得有出租、营业、或其他营利用途。

 

3.六年内未曾使用过优惠：本人、配偶与未成年子女於六年内不得已使用过此项优惠。

 

光有一方符合不够，三项条件都达成，才能确保自住资格成立。

 

面对即将继承的房产，如果不打算长期自住，或短期内有出售打算，建议在继承登记前提前规划户籍设籍与居住事实，并了解是否能与被继承人设籍纪录并计六年期，这样在出售时才有机会适用400万元免税与10%的优惠税率。

 

此外，应主动保留水电帐单、生活照片、居住证明等证据，以便日后申报时向税务机关证明实际居住事实。毕竟，「住得进去」不等於「住得出来」，一旦没符合规定，房屋卖出后不仅省不了税，还可能因此增加数十万至百万的税赋压力。

 

继承前先规划，免缴重税更安心

 

同时，不少继承人以为「只要在房子过户前设籍就可以了」，实际上，设籍时间点在实务上是一门大学问。网上时常分享，有些地区国税局认为只要在继承登记当天设籍就可适用，但有些则要求要在被继承人过世时，户籍就已在该屋，否则被视为「自住中断」。

 

不过，国税局实务上多依用水用电量、社区出入纪录等方式判断是否「实际居住」。因此，即便户籍迁入了，但若实际无人居住，还是会被认定无效，无法适用自住优惠。申报前若未谨慎规划，很容易陷入「误判税务认定」的陷阱，轻则失去免税，重则补税加罚款。

 

继承房产的背后，往往牵涉到的不只是情感与财产传承，还有繁复的税制理解与精准的时间规划。房地合一税虽是为了杜绝炒房，但在继承案件中若未适当规划，无心之过也可能付出高昂代价。提醒所有有继承房产计划的民众，别等到卖屋那一刻才开始研究税制，提早规划、精准设籍，才能合法又安心地守住家产不流失。