首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 兄弟合资买房借名登记 「返还产权」 竟得缴553万重税？专家揭省税关键 2025-06-26

不动产的登记以本人名义办理登记为多数，但是，少数个案因为法令或是债信等原因，会以「借名登记」的方式出现，也就是出资人和登记所有权人不同，形成借名登记，但若年代久远，借名登记举证困难，当要反还给出资人时，可能就会有房地合一税问题。

正业地政士联合事务所所长郑文在说，根据《土地法》第43条「依本法所为之登记，有绝对效力，所以，登记所有权人有处分权。」

他提到有名个案，房屋所有权在民国75年间取得，当年兄弟俩共同出资，房屋登记在弟弟一人名下。转眼间39年过去，兄弟俩都垂垂老矣，且当年购屋的金流，早已经无法举证，经过兄弟俩的商量，决定将2分之1所有权返还给哥哥，再由兄弟俩人一起出售，分配价金后，避免赠与税产生，殊不知如此规划，出售后价金分配省下10%赠与税，却可能招来45%的房地合一税。

郑文在表示，依照房地合一课徵所得税申报作业要点，房屋、土地交易日之认定，以所出售或交换之房屋、土地完成所有权移转登记日为准。也就是如果弟弟把名下2分之1房屋所有权在民国114年，以赠与登记返还给哥哥，以房屋及土地公告现值合计480万元计算，2分之1所有权公告现值为240万元，因为未超过赠与税免税额244万元，所以只要缴纳契税及土地增值税即可，但如果顺利在2年内以3000万元卖掉，哥哥将缴纳近553.5万元的房地合一税（即1500-240-30=1230万元，1230×45%=553.5万元）。

概算的结果，如果当初哥哥的出资金流无法举证，弟弟必须以赠与论将3000万元价金的2分之1即1500万元给哥哥，也只要缴纳约125.6万元的赠与税（即1500万元-244万元=1256万元；1256万元×10%=125.6万元），两者优劣，高下立判。

郑文在表示，早期很多类似案件都是以借名登记的方式登记在某人名下，出资人可能是爸爸、妈妈、哥哥或是长辈，类似案件的金流应该早就难以举证，所以必须在赠与税及房地合一税之间做选择。

目前赠与税的税率是10%、15%及20%；房地合一税的税率是45%、35%、20%、15%及自用住宅的400万元的免税额及10%优惠税率。如果个案无法过户2分之1后，符合自住并且设籍满6年后再出售，适用10%优惠税率，似乎缴纳赠与税是比较节税的好办法。