首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 房子分年赠与免税 卖房却多缴百万税？很多人都踩雷 他急找专家「再省150万税」 2025-07-17

又是一个省下赠与税，却多缴百万房地合一税的例子！在美工作的黄先生，想将父亲分3年赠与的房子卖掉，因持有不到5年，房地合一税高达350万，他很后悔，找了专家求救，退休理财顾问廖嘉红（R姐）表示，只要持有5年，税降为200万，可少缴150万税，这是很多人踩雷的原因，不动产法规复杂，又频繁修法，若没找专业协助，很容易就将多年财富，白白蒸发在交易上。

 

R姐在脸书「R姐 廖嘉红－继承与赠与」分享客户案例，「什么？光这笔房地合一税就要350万？！」黄先生当场傻眼，手里还握著笔，久久写不下去。这间新北市的公寓，是他父亲一点一滴打拚出来的。

 

 

当初他拿到美国工作的机会，父亲希望他在台湾也有资产，於是决定把房子分3年赠与给他，好让未来若要换屋或投资，都有更好的起点。

 

当时黄先生上网查了很多资料，看了不少文章和影片，也听朋友说：「分年赠与可以省下不少赠与税。」於是就自己跑国税局、办分年赠与，全程都没找专业协助。

 

他万万没想到，这个「看似聪明的安排」，竟然埋下了多付百万税金的伏笔。代价是什么？R姐拿出计算机，陪他一步步厘清：

 

◎爸爸在109年到111年间，分3年把公寓赠与给他。

 

◎当时以「公告现值」632万申报赠与，并用免税额分年分摊，几乎没缴什么赠与税。

 

◎但因为赠与日期在105年房地合一税上路后，未来出售房产，成本就是当年「房+地公告现值」，不是市价。

 

赠与取得的成本就是公告现值，而不是市价

 

他原本以为未来卖掉1632万，只要缴一点资本利得税，没想到一算：

 

◎房地合一课税所得＝1632万（市价）－632万（公告现值）＝1000万。

 

◎税率＝持有超过2年未满5年房地合一税35%。

 

◎应纳税额＝1000万×35%＝350万。

 

即使他把房子再持有5年，税率20%，房地合一税200万；拉到超过10年，税率降到15%，还是要缴150万；一切都是因为赠与取得成本为当年「房+地公告现值」。

 

他一脸后悔地说：「如果当初有人提醒我，分年赠与未来房地合一税成本会用公告现值，我就不会自己办了。」R姐安慰他，「至少现在你愿意寻求专业，我们还能讨论先暂缓出售，等持有超过5年后，税率就能从35%降为20%，省下150万。」

 

为什么这么多人会误踩地雷？因为在105年以前，「分年赠与＋公告现值申报」确实是节税的常用方式，很多文章都还在流传旧的作法，但现在的规定已经不一样了：

 

◎105年后赠与的不动产，未来出售一律适用房地合一税。

 

◎赠与取得的成本就是公告现值，而不是市价。

 

◎不动产持有超过10年，虽可降低税率，但无法改变「低成本计算基础」。

 

只要一步错，少了专业提醒，就可能多缴百万税金。

 

R姐提醒，「黄先生，这不是你不够用心，而是资讯太破碎、法规变化太快。你很努力自己研究，但财税规定真的不是看几篇文章就能全盘掌握的。」在台湾，许多人的资产都集中在不动产，而不动产税法本来就复杂，再加上这几年频繁修法，一个细节，就足以影响未来的税负。

 

如果你也正考虑把房产赠与给下一代，或者打算出售持有已久的不动产，别只依靠网路文章或亲友经验，先厘清你的目标、规划税务影响，再行动，才能避免遗憾。别让努力守成的财富，在未来交易时白白蒸发。

 

※免责声明：文中所提之相关政策法规和税率，请以政府公布为准。