首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 地主合建分屋 留意两税事 2025-07-17

地主与建商合建分售，是不动产开发中常见的合作模式，不过，无论是在产权移转阶段或日后售屋申报时，涉及税务规定相当繁复。税务机关提醒，地主参与合建时，应分别留意不动产移转、分回房屋再出售等两阶段税事，可能涉及契税、房地合一税2.0。

首先，在不动产移转阶段，可能会涉及契税，根据《契税条例》，契税应由建照与使照所载起造人负担。税务局说明，若地主与建商签订合建分售契约，由建商单独以起造人名义申请建造与使用执照，完工后双方依比例分回建物并各自销售，此时地主只卖土地、不卖房屋，就不需缴纳契税。

但要特别注意的是，若地主也挂名为起造人，或实际销售自己分得的房屋，则会被视为房屋的原始移转人，需负担契税申报义务，因此，地主在签约前就应确认自己在建照及使用执照上的身分，避免误以为只卖自己分得的房子就不用课税。

紧接著，进入售屋阶段时，则牵涉房地合一税2.0。国税局提醒，自2021年7月起，新制规定房屋与土地须合并课税，持有期间愈短，税率愈高，最高达45%，但为鼓励都更与民间参与合建，制度上针对「建商首次移转」与「地主分回出售」两类情况，均给予单一税率20%的优惠，但计税方式不同。

其中，建商首次售屋采「合并计税」，可与营业损益互抵；地主合建后再出售，则采「分开计税」，交易所得不得与营业亏损合并计算，往往造成税负落差。

例如，甲公司与乙建商合建分售，由乙公司为起造人。甲公司分得房屋后对外销售，申报时误采合并计税，试图以其他营业亏损抵减房地交易所得。国税局重新核定后指出，甲公司应属地主合建后售屋，应采「分开计税」，不得以营业亏损抵扣，最终补税480万元。

税务机关提醒，地主若拟参与合建开发，应事前厘清合作契约内容与报税责任，有疑问时可洽当地税务局或国税局协助，避免误缴或补税风险。