首頁 ﹥ 最新消息 > 遺產稅 &贈與稅 > 稅稅唸學堂／他賣桃園山坡地 低於公告現值太多 國稅局課他贈與稅 2025-07-26

2025/07/24 14:19:43

經濟日報 記者徐碧華／台北報導

文雄（化名）112年大舉賣地，賣很多筆，賣的地分散各地，但是幾乎都賣給同一個人。因為財產變動大，被北區國稅局選案，追蹤賣地後現金流向，看看有沒有贈與稅問題。最終查到其中一筆交易有狀況，地在桃園，是山坡地，土地公告現值3,100萬元，賣1,500萬元，視同贈與1,600萬元。

 

國稅局發函要求文雄說明，他趕快蒐集對自己有利的證據，他找到隔壁山頭、隔年的一筆交易，每坪售價比自己高一點點，佐證市場行情如此，不是他故意低價銷售。

 

北區國稅局採用，將文雄山坡地的市價調低為1,700萬元，與1,500萬元的差價縮小為200萬，視同贈與200萬元。文雄當年度已用完贈與免稅額度，被按10%稅率課贈與稅20萬元。

 

賣地拿到巨款要小心 會被列管

 

文雄名下的地，或繼承來的、或買來的，都是早年取得，遠在房地合一稅實施之前。賣了地，繳了土地增值稅，他以為就沒「稅」什麼事了。

 

北區國稅局官員說，不管有沒有房地合一稅，地政機關會把不動產交易資料匯給國稅局。文雄112年度的土地交易量很大，桃園山坡地只是其中很小的一筆，「知道這個人賣了很多地，會去追蹤他賣地錢的去向，也會去查查交易狀況，主要目標是贈與稅。」

 

當文雄的財產狀況再次有大幅變動，例如存款減少很多，可能又會被查。

 

成交價低於土地公告現值 被視為贈與

 

文雄被查到的狀況很特別，官員說：「成交價低於土地公告現值，這種情況很少、很少。」而且桃園這塊山坡地成交價約只有土地公告現值的一半，價差很大。

 

北區國稅局不肯透露真實的價金，只用假設的金額說明案情。假設112年度桃園這塊山坡地土地公告現值3,100萬元，成交價1,500萬元，官員說：「這是以顯著不相當的代價讓與財產。」符合遺產及贈與稅法第5條的「以贈與論」的情事。

 

北區國稅局發函請文雄說明，不然依規定，以「3,100萬元土地公告現值-1,500萬元成交價」計算贈與金額1,600萬元。

 

文雄首先說明，現在諸多法規限制山坡地開發，山坡地價值遠不及一般土地，而且很難賣，少有人要接手。

 

 

單是口頭說明不夠。官員說，北區國稅局和文雄一起找證據，「找鄰近、同樣山坡地的交易，先找過去兩、三年的交易，後一年度也可以，以最低成交價作為參考。」

 

同一座山頭近年沒有成交記錄，文雄找到隔壁山頭，在113年有一筆小面積山坡地的交易，同樣的，成交價低於土地公告現值。北區國稅局同意以這筆交易為市價，用每坪成交價換算，文雄的山坡地市價為1,700萬元。

 

最後國稅局核定視同贈與200萬元，核課文雄20萬元贈與稅。

 

買家有利益、也有風險

 

文雄繳了贈與稅之後，對買家有影響嗎？官員說，文雄的山坡地早已過戶，在地政機關登記取得理由為買賣，這不會變更，不會改為受贈取得。所以，未來，買家賣地，不能以當年度3,100萬元公告現值為成本。

 

官員指出，贈與稅是對贈與人（文雄）課，國稅局不會通知買家這案被視為贈與。但買家如果懂得稅務，倒可以用受贈人的名義，查詢這件山坡地交易是否列為贈與案。未來買家賣出這山坡地，申報的成本是1,700萬元，而不是1,500萬元。

 

當然，買家也有風險。萬一，國稅局查獲的時候，贈與人已過世，會改向受贈人（買家）發單課贈與稅。