首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 卖房前设户籍不一定降税？永庆房屋：土增税与房地合一税自用条件要注意 2025-08-06

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CNEWS汇流新闻网记者李映萱／台北报导

不少人为了省税，在卖房前才把户籍迁进去，希望可以适用土地增值税或房地合一税的自用优惠，永庆房屋契约部资深经理陈俊宏提醒，这样做不一定能过关。尤其土增税与房地合一税的自用条件不同，如何正确设籍、要设籍多久时间，千万要注意别搞混。

陈俊宏指出，土增税的10%自用优惠税率有两种形式，包含「一生一次」与「一生一屋」。「一生一次」需要符合出售前一年内没有供营业或出租使用的住宅用地；地上建物必须是土地所有权人或配偶、直系亲属所有，并已在该地办成户籍登记；都市土地面积未超过300平方公尺(约90坪)、或非都市土地面积未超过700平方公尺(约211坪)。最重要的，每人一生只有使用1次的机会。

「一生一屋」则没有使用次数限制，但必须使用过「一生一次」之后才能使用，条件也更严格。需出售前5年内未曾提供出租、或营业的住宅用地；土地所有权人或配偶、未成年子女在土地售出前，需持有该土地6年以上，并在该地设有户籍连续满6年且持有自用住宅满6年；且出售时，土地所有权人与其配偶及未成年子女没有该自用住宅以外房屋；同时都市土地面积未超过150平方公尺(约45坪)、或非都市土地面积未超过350平方公尺(约105坪)才适用。

陈俊宏表示，内政部每年1月1日公告土地现值，作为计算土地增值税的依据，土地涨价总额越多，就得按涨价倍数累进课徵20至40%税率。如果符合土地自用条件，则能适用10%优惠税率，比起非自用的一般税率，可以节省至少一半税金。

此外，房地合一税2016年上路后，房地交易获利所得合并课税，因此只有在2016年1月1日后取得之房屋、土地，出售后申报交易获利所得时才适用。如果此前取得的房屋、土地，则无需考虑房地合一税，买卖获利所得将并入隔年度5月的个人综合所得课徵，也就没有相关自用优惠税率。

陈俊宏提醒，依据房地所有权人持有时间不同，将适用15%至45%税率。若是符合自用条件，不仅房地买卖获利在400万以内免课徵，超过400万部分还有10%优惠税率，但要同时符合以下三点：第一，由个人、配偶、未成年子女持有，且设户籍并居住连续满6年；第二，出售前6年无出租、无营业或执行业务使用；第三，出售前6年个人、配偶、未成年子女没有使用过本优惠。

「要注意的是，房地合一税在判断自用的设籍规定上，需要个人、配偶、未成年子女中至少一人，实际居住且连续设籍满6年，如果期间有中断就不算，并不是以累计设籍来计算！」陈俊宏说明，即使子女有设籍且住满6年，但房屋买卖时若子女已成年，也无法适用自用优惠，这部分土增税亦同，如果还有疑问，欢迎到永庆房屋位於双北的直营门店免费谘询。

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照片来源：CNEWS汇流新闻网资料照片