首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 卖房为何不用缴房地合一税？3句秒懂旧制 少1条件税差40万 2025-09-06

台湾卖房是一国两制，在2015年前是旧制，课所得税；2016年起是新制，课房地合一税。退休理财顾问廖嘉红(R姐)表示，旧制只课房屋获利，没算土地，通常税较房地合一便宜，有无成交、装修单据也会影响税率，试算卖高雄透天，有单据缴320万税，单据不见推算缴280万税，相差40万，重点不是谁较省，而是有单据才安心。

 

R姐在脸书「R姐 廖嘉红-继承与赠与」表示，旧制房屋卖掉还要课税？你不是搞错，是制度不同。「R姐，我2005年买的透天，现在卖掉怎么不是房地合一？」朋友小林满脸疑惑：「新闻不是都在讲房地合一吗？为什么国税局要我明年再报综合所得税？」

 

别急，你没有被误导。重点在於：2015/12/31取得的房子＝旧制财产交易所得，课税方式和新制完全不同。

 

三句快速结论，让你妙懂：

 

1️、旧制房子→课「综合所得税」，只算「房屋部分的获利」。

2️、有单据可核实，没单据用推算。

3️、推算公式看门槛→

◎一般屋(未达门槛)：依房屋评定现值比例推算。

◎高价屋(超过门槛)：成交价×房屋比例×20%。

 

财政部高雄国税局表示，核实计算是原则，只有在「成本资料无法提出、稽徵机关也查不到」时，才会依规定标准改采推算。

 

旧制高价屋怎么判断？如果你家的成交价或单价超过以下标准，就属於「高价屋」：

◎台北市：6,000万／每坪120万

◎新北市：4,000万／每坪75万

◎六都：3,000万／每坪50万

卖房前先做这3步：找齐成交单据、先估房屋比例、试算两套剧本

 

高雄国税局也提醒：若是高价屋又无法提出单据，就会直接套用「成交价×房屋比例×20%」来推算所得。

 

真实案例：高雄市三民区透天

◎2013年买：2,400万

◎装修费：120万

◎2024年卖：3,500万

◎支出(仲介、土增税)：180万

◎出售时房屋评定现值：200万

◎出售时土地公告现值：300万→房屋比例＝200 ÷ (200+300)＝0.4

 

情境1：有保存资料(核实计算)

所得＝(3,500－2,400－120－180)×0.4

＝800×0.4＝320万

 

情境2：单据不见(推算公式)

因为成交价3,500万＞高雄市高价门槛3,000万

→所得＝3,500×0.4×20%＝280万

 

财政部高雄国税局举例说明：同一笔房屋交易，在有资料与无资料的情况下，所得可能差了40万。哪个比较省不是重点，重点是有单据才安心，没单据就只能接受国税局怎么算。

R姐提醒，在房子要卖之前，记得先做这3步：

(1)找齐单据：买卖契约、付款证明、装修发票、仲介收据、税单。

(2)先估比例：房屋评定现值vs公告现值，会直接影响课税基础。

(3)试算两套剧本：核实vs推算，提早知道自己会落在哪条路。

其实，财务规划不只是合法节税，更是让你做决定时心里踏实。

 

※免责声明：文中所提之相关政策法规和税率，请以政府公布为准。