首頁 ﹥ 最新消息 > 房地合一稅 > 賣房為何不用繳房地合一稅？3句秒懂舊制 少1條件稅差40萬 2025-09-06

台灣賣房是一國兩制，在2015年前是舊制，課所得稅；2016年起是新制，課房地合一稅。退休理財顧問廖嘉紅(R姐)表示，舊制只課房屋獲利，沒算土地，通常稅較房地合一便宜，有無成交、裝修單據也會影響稅率，試算賣高雄透天，有單據繳320萬稅，單據不見推算繳280萬稅，相差40萬，重點不是誰較省，而是有單據才安心。

 

R姐在臉書「R姐 廖嘉紅-繼承與贈與」表示，舊制房屋賣掉還要課稅？你不是搞錯，是制度不同。「R姐，我2005年買的透天，現在賣掉怎麼不是房地合一？」朋友小林滿臉疑惑：「新聞不是都在講房地合一嗎？為什麼國稅局要我明年再報綜合所得稅？」

 

別急，你沒有被誤導。重點在於：2015/12/31取得的房子＝舊制財產交易所得，課稅方式和新制完全不同。

 

三句快速結論，讓你妙懂：

 

1️、舊制房子→課「綜合所得稅」，只算「房屋部分的獲利」。

2️、有單據可核實，沒單據用推算。

3️、推算公式看門檻→

◎一般屋(未達門檻)：依房屋評定現值比例推算。

◎高價屋(超過門檻)：成交價×房屋比例×20%。

 

財政部高雄國稅局表示，核實計算是原則，只有在「成本資料無法提出、稽徵機關也查不到」時，才會依規定標準改採推算。

 

舊制高價屋怎麼判斷？如果你家的成交價或單價超過以下標準，就屬於「高價屋」：

◎台北市：6,000萬／每坪120萬

◎新北市：4,000萬／每坪75萬

◎六都：3,000萬／每坪50萬

賣房前先做這3步：找齊成交單據、先估房屋比例、試算兩套劇本

 

高雄國稅局也提醒：若是高價屋又無法提出單據，就會直接套用「成交價×房屋比例×20%」來推算所得。

 

真實案例：高雄市三民區透天

◎2013年買：2,400萬

◎裝修費：120萬

◎2024年賣：3,500萬

◎支出(仲介、土增稅)：180萬

◎出售時房屋評定現值：200萬

◎出售時土地公告現值：300萬→房屋比例＝200 ÷ (200+300)＝0.4

 

情境1：有保存資料(核實計算)

所得＝(3,500－2,400－120－180)×0.4

＝800×0.4＝320萬

 

情境2：單據不見(推算公式)

因為成交價3,500萬＞高雄市高價門檻3,000萬

→所得＝3,500×0.4×20%＝280萬

 

財政部高雄國稅局舉例說明：同一筆房屋交易，在有資料與無資料的情況下，所得可能差了40萬。哪個比較省不是重點，重點是有單據才安心，沒單據就只能接受國稅局怎麼算。

R姐提醒，在房子要賣之前，記得先做這3步：

(1)找齊單據：買賣契約、付款證明、裝修發票、仲介收據、稅單。

(2)先估比例：房屋評定現值vs公告現值，會直接影響課稅基礎。

(3)試算兩套劇本：核實vs推算，提早知道自己會落在哪條路。

其實，財務規劃不只是合法節稅，更是讓你做決定時心裡踏實。

 

※免責聲明：文中所提之相關政策法規和稅率，請以政府公布為準。