首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 新旧制差很大！继承不动产再出售 有这条件最低「免缴税」 2025-10-27

不动产继承是许多家庭都会面临的课题，然而多数民众对於不动产继承了解有限，特别是继承的不动产后出售时该如何节税，是不少家庭头痛的难题。专家提醒，继承房产再出售时，要对遗产税、财产交易所得税、与房地合一税这3种税务必须有基本了解，才能有效避免高额课税！

 

继承不动产时，首要面对的是遗产税。不动产遗产税的价值计算分为「公告土地现值」与「房屋评定现值」两部分，若两者总价与其它遗产价值总和未超过1,333万元，则免缴遗产税。此外，配偶及亲属等继承人还享有额外的「遗产税扣除额」，扣除免税额后，超出的部分才需课税。

 

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永庆房屋契约部资深经理陈俊宏指出，遗产税计算相对简单，但继承后出售不动产的税务则较为复杂。出售时需根据不动产的取得时间与继承时间，适用不同税制：

 

一、 旧制「财产交易所得税」：适用不动产取得及继承时间均在民国105年（2016年）以前。

 

二、新旧制可择优申报：取得时间在2016年以前，继承时间在2016年以后，可选择适用新旧制中较低税率。

 

三、新制「房地合一所得税」：适用於取得及继承时间均在2016年以后。

 

新旧制税赋的计算也不同，旧制「财产交易所得税」在不动产出售时，依据「公告土地现值」与「房屋评定现值」两部分，分别计算土地、房屋各自的价值占比，根据出售价格减去取得成本，并按房屋价值占比，对「房屋」部分课徵「财产交易所得税」，并且并入综合所得税申报。

 

假设出售价格1000万元、取得成本600万元、房屋现值100万元、土地现值300万元，计入申报财产交易所得金额则为100万，计算如下：

 

［(出售价格-取得成本)］x［房屋现值/(房屋现值+土地现值)］

 

［1000万- 600万］x ［100万/(100万+300万)］=100万

 

若不计入其他所得收入与扣缴，100万元申报财产交易所得，对应所得税率12%，需纳税12万元。

 

也因房屋会随屋龄折旧、土地随时间涨价，房屋的价值占比会逐年下降，在此计算方法下，旧制的税基通常较低，需列入所得税的金额也会较低。新制「房地合一所得税」大致上为不动产「出售价格」减去「取得成本」，并依据持有时间适用不同比例的税率，若为继承取得，持有时间则为被继承人、继承人的持有时间合并计算。未满2年45%、持有2～5年35%、持有5～10年20%、持有超过10年15%；持有时间越短、税率就越高。

 

如出售价格1000万元、取得成本600万元、持有6年、适用房地合一所得税、非自用住宅，房地合一所得税需缴纳金额为80万，计算如下：

 

(出售价格-取得成本)x(持有时间适用税率)

 

(1000万- 600万)x (20%)=80万

 

陈俊宏也提醒，适用新制的不动产交易要特别注意是否有「自用住宅优惠」，若不动产持有并设籍期间达6年以上，且自住、无出租、无供营业，出售时可享有400万元免税额及适用税率10％计算应纳税额，以上述标准计算，适用房地合一所得税、自用住宅，无须纳税，计算如下：

 

(出售价格-取得成本-自用住宅400万免税额)x(自用住宅10％税率)

 

(1000万- 600万-400万)x (10%)=0

 

 从上述计算可得知，旧制「财产交易所得税」出售不动产需缴纳税金明显小於新制「房地合一所得税」，而新制「自用住宅优惠」在部份情况下，会比旧制更佳，民众出售不动产前，务必要先确认清楚不动产适用何者标准，寻找专家协助计算，方能选择最有利的方式出售。

 

关於适用「自用住宅优惠」的不动产「设籍时间」也要特别注意，若继承人在被继承人仍在世时，就将户籍迁回，被继承人设籍时间和继承人户籍时间可合并计算，但被继承人死亡后继承人才将户籍迁回，须重新计算设籍时间，若要出售则无法满足「自用住宅优惠」设籍6年以上的条件，若有遗产继承的规划，最好尽早处理。

 

 (永庆房产集团提供）