首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 有设户籍不等於自住　房地合一税查核注意三大关键 2026-01-06

随著近年房市交易金额屡创新高，卖屋时所涉及的税负问题，成为不少民众最关心的焦点。其中，「房地合一税」更因查核标准趋严，让许多原以为可享自住优惠的屋主，最终却遭国税局否准。

房地合一税本质上属於「所得税」，并非只要卖房就一定课税，而是取决於是否产生所得，以及持有期间长短所适用的税率。信义房屋契约部代书王裕鸿分享实务经验，判断适用新制或旧制的关键，在於不动产誊本上的「取得原因」与「登记日」，只要是在2016年后因买卖取得的不动产，原则上就适用房地合一税新制；且土地与建物需合并课税，与旧制仅课建物有明显差异。

在申报时，屋主应妥善保存购屋合约、仲介费、代书费及装修支出等相关单据，这些都可能列为成本扣除。不过，装修费用是否能被认列，仍需视是否属於「固定於不动产」的项目，例如冷气若随屋出售，并能提出发票与照片佐证，较有机会获得国税局认可。

至於换屋族常询问的「重购退税」，王裕鸿解答，新、旧制都是以不动产「移转登记日」作为2年期限的计算基准，且必须符合出售前1年未出租、未作营业使用的自住条件。特别是购买预售屋的民众，若过早出售原有住宅，又遇到交屋延后，可能因超过期限而无法适用退税规定。

此外，针对广受关注的「400万元免税额」，则须同时符合俗称「666」的3项条件，包括本人、配偶或未成年子女设籍并实际居住满6年；出售前6年无出租或营业使用；且6年内仅能适用1次。实务上，国税局会透过水电用量、学籍资料、帐单纪录等「生活足迹」判断是否确实居住，并非仅看户籍登记年限。

王裕鸿提醒，赠与取得不动产或未妥善规划的换屋行为，在房地合一税制度下都可能衍生较高税负，尤其是不动产直接赠与，因取得成本偏低，日后出售时反而可能课到更多税金。建议民众购屋后应及早迁入户籍并做好相关规划，才能在未来出售时，争取合法且完整的税务优惠。