首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 想省遗产税，但房地合一税却可能十倍奉还！熟龄族必学资产配置6重点 2026-01-26

上周有位陈阿姨带著女儿来谘询，陈阿姨提到先生3个多月前突然身故，日前已完成遗产税申报，遗产税缴了200多万，这让陈阿姨觉得自己应该针对未来的遗产税提早规画。陈阿姨询问以她目前的资产应该如何规画？

 

中高资产族群如何做资产规画？

陈阿姨今年70岁，有1个儿子，2个女儿，目前的资产状况如下：

 

1.一间公寓目前陈阿姨自住

2.一间公寓目前儿子全家住在里面

3.存款约5000万

4.没有购买任何医疗及长照保险

 

经过跟陈阿姨的对谈，整理出陈阿姨有两个财务规画的目标：

1.降低未来的遗产税：如果可以将遗产税降到0最好。

2.购买新屋：目前住的是4楼没有电梯的公寓，爬楼梯进出是很大的负担，担心未来年纪越来越大，爬楼梯会越辛苦。想要新买一间有电梯的大楼房子，可以让自己住得舒服一点。而且在先生的遗产税申报时，陈阿姨发现买房子未来还可以降低遗产税，只是房子应该用自己还是儿女的名义买？

 

中高资产族群在谈到资产规画时，往往都会期望可以做遗产税的节税规画，如果规画的时间够长，节税规画是可以有很多不同的规画方式，每种方式都有个别的优缺点，至於合适用哪些方式规画，需要做整体的评估及考量，其中以购屋的方式节遗产税确实是一种方式。

 

买房为何可节遗产税？

国人身故后遗产税申报时，名下各种资产在计算遗产价值时，有各自的认定标准，例如：上市柜股票价值以身故当日收盘价计算；担任要保人但非被保险人的保单，以身故当日的保单价值准备金计算；房屋则是以身故时的房屋评定现值加上土地公告现值计算。因为房屋评定现值及土地公告现值的价值约是市价的3~5成，因此市价3000万的房屋在计算遗产时的价值认定约只有900~1500万（每一间房屋计入遗产计算的价值还是须以个别实际估算为准），所以若将现金购入房屋确实可以节省遗产税。

 

「房地合一税」十倍奉还

继承人继承房屋后，未来出售房屋时，需要缴纳房地合一税，房地合一税的计算方式为：

 

成交价额-取得成本-相关费用-土地涨价总数额=课税所得

课税所得ｘ税率=房地合一所得税

 

房地合一税视持有时间长短需课45%~15%的税赋，符合自用住宅也需缴纳10%的税赋。因继承取得的房屋，其取得成本的计算，是以继承时房屋评定现值及公告土地现值按政府发布之消费者物价指数调整后的价值为准。假设先忽略物价指数调整的因子及相关费用(如仲介费等)不计，举例：房屋目前市价3000万，继承时遗产估价以1000万计算，未来继承人售屋时若房价已涨到3500万，粗估房地合一税视持有时间长短，约需缴纳1000多万~300多万，即使符合房地合一自用住宅税率的资格，也约需缴纳200万的房地合一税。

 

如果是为了降低遗产税而将手中的现金拿去购屋，表面上虽然可以节省遗产税，却可能在未来继承人售屋时以房地合一税十倍奉还，因此若以整体的节税考量，购屋不一定是最好的选择。

 

买房先专注在自己的需求

财产应该是让自己可以自由分配使用的，而遗产是自己花不完留给继承人的，如果陈阿姨买房子是为了让自己住得舒服一点，并非只以节税为考量，那思考的面向就不同了。虽然未来继承人出售房屋时，需要缴交房地合一税，但继承人可以利用自用住宅优惠税率或延长持有期间的方式来降低房地合一税，而且售屋时有现金收入，缴税的能力一定不会有问题。因此未来售屋的税负就交由继承人未来自行规画处理，建议陈阿姨目前就专注在自己的需求上就好。

 

购屋、独居生活都要做全面安排！老后生活的6点建议

针对陈阿姨的购屋规画，建议以陈阿姨自己的名义购入新屋，保留资产的控制权，另外有几点建议如下：

 

1. 购屋预算控制：因为新屋只有陈阿姨一人居住，坪数不需太大，新屋的购屋款及装潢等相关支出最好控制在3000万以内。

 

2. 建立现金流收入：购屋后剩余的存款2000万，其中300万做定存，做为紧急预备金及医疗准备金；1700万以股3债7的配置，购买集中市场发行的ETF，目标年报酬率5%。这样陈阿姨每年约有85万收入，每月生活费约有7万。

 

3. 增加被动收入：陈阿姨搬进新屋后，可以将旧公寓出租，每个月预计有租金收入2~3万。为了预防之后租客不缴房租的纷争，建议租约要经过公证，这样未来房客若欠缴房租，经过催缴仍无效时，陈阿姨就可以直接向法院申请强制执行，节省要求迁让房屋的民事诉讼处理的时间。一般人不喜欢租约做公证是怕被国税局课税，陈阿姨已经70岁了，万一遇到不好的房客，因为租约有公证，就可以减少很多跑法院的精神与时间，避免老人家受折腾。建议每年缴一些所得税，换得以防万一的安心，还可以缩短租期中断的空窗期风险，尽快出租给下一个房客，缩短没有租金收入的期间。

 

4. 安全的独居生活：因为陈阿姨是独居，建议陈阿姨跟3个小孩建立一个连络群组，每日陈阿姨主动报平安或生活讯息，子女也可以关心妈妈的状况。另外建议陈阿姨跟邻居及大楼保全多多交往，建立邻里互助关系，子女的紧急连络电话若可以留给常接触又放心的人更好，这样陈阿姨平时若身体有状况才能及时送医治疗。

 

5. 成立意定监护：陈阿姨先指定好未来若符合监护宣告时，由谁来管理财务照顾自己，以避免届时有子女想藉照顾妈妈之名，行侵占财务之实，那时候不仅自己没办法得到良好的照顾，还可能会造成子女间的纷争。

 

6. 成立遗嘱：若没有写遗嘱，陈阿姨身故时所有的遗产，包含房屋、股票等都是由3个小孩公同共有。但是其中一间房子目前是儿子全家在居住，若届时屋主变成是3个人共有，在继承后若兄弟姊妹彼此间有嫌隙，无法理性沟通，很容易会争吵不休。如果最后闹上法院申请将3间房子变价分割，把3间房子法拍变现，恐怕之后兄弟姐妹就不会再往来了。

 

若事先成立遗嘱，就可以将儿子住的房子指定由儿子单独继承，另外两间房子则由2个女儿个别单独继承，若有房屋价值差异的情形，可以以陈阿姨的存款及ETF补足，只要没有违反特留分，遗嘱的指定分配就都有效。

 

陈阿姨的资产如此规画后，若陈阿姨每年的生活费及医疗支出与每年的现金流收入打平，未来陈阿姨过世时，估计遗产税约莫200多万，若子女当时无能力支付，可以申请将陈阿姨银行定存300万的现金抵缴遗产税，这样也不会因为无法缴税而造成遗产无法移转登记的问题。

 

不管是资产、遗产 都应先顾好自己、剩下的才留给后代

大部分高资产族群，在做资产或遗产规画时都会著重在遗产税节税规画，事实上遗产税节税虽然重要，但是因为每个人的资产规模、型态、年龄、家庭成员、家人间的关系……等等皆有不同，自己是否有想达成的财务目标也不相同，因此建议高资产族群的资产规画，并非只著眼在资产传承或节税规画，而是应该通盘考量本身的需求，将财产先用在满足自己的需求上，再思考身故时遗留下的财产是否会造成后代的纷争；或因继承人无能力缴税，造成无法顺利继承的窘境。

 

即使是遗产规画，王道也是先照顾好自己，剩下的才留给后代，千万不要本末倒置，为了节税，提前做资产移转，到最后财产都不在自己名下，万一到时候子女不照顾而被弃养，变成孤独老人时，就真的是欲哭无泪了。

 

作者：陈瑀莘

CFP®国际认证理财规划顾问

大专杯财富管理竞赛辅导顾问暨专案讲师

荣获2013保险信望爱奖优选最佳专业顾问奖